Камбоджа и Занзибар. Азия и Африка. Один мегаполис, другой — остров, где асфальт только в столице. Александр Липчанский и Владимир Шагаров обсуждают, почему инвесторы всё чаще смотрят в эти направления. Где проще оформить ВНЖ? Где доход выше? Где рынок только зарождается, а где уже бурлит? Разговор получился живой, без лакировки, но с цифрами, фактами и самоиронией.
Смотреть видео подкаста:
YouTube
Яндекс Дзен
Александр: Здравствуйте, господа инвесторы. У нас в студии Владимир Шагаров, главный по Занзибару.
Сегодня мы обсудим два растущих направления — Камбоджу и Занзибар. Узнаем, что там происходит с недвижимостью, экономикой и логикой инвестиций. И попытаемся помириться с географией.
Владимир, главный вопрос к тебе. В Занзибаре или на Занзибаре?
Владимир: На Занзибаре.
Александр: Поехали. Часто приходится слышать: Камбоджа — это в Африке? А где вообще находится этот ваш Занзибар?
Владимир: Занзибар — в Африке. Это архипелаг из 75 островов, который входит в состав Танзании. Танзания — это материк, а Занзибар — автономная республика. У него свой президент, своя власть, но валюта и внешняя политика общие с Танзанией.
Александр: То есть у вас там острова, как и у нас в Камбодже. У нас их штук пять, из них два — по-настоящему крупные. Это лучшие курорты страны, туристические магниты. Занзибар — такие же острова, с отдыхом?
Владимир: Да, всё так. Не все острова приспособлены для жизни или туризма. Многие затапливаются. Это формат для пикников: утром высадились на берег, поели, половили рыбу, вечером — в лодку и уплыли. Океан возвращается и смывает остров.
Александр: И главный остров — он как называется?
Владимир: На самом деле он называется Унгуджа. Но все привыкли говорить Занзибар — по названию архипелага. На слуху именно это.
Александр: То есть это крупнейший?
Владимир: Да. Там столица — Стоунтаун. Население уже около двух миллионов человек. Это полноценный регион. Автономная республика. Управляется отдельно, но в рамках Танзании.
Валюта, доллар и стабильность
Александр: Давай теперь про деньги. В Камбодже двухвалютная система. Доллар — основа. Всё: аренда, покупка, зарплаты — в долларах. Риэль используется только как сдача. Это очень удобно для инвестора: живёшь в Азии, а считаешь в американской валюте.
Владимир: В Танзании шиллинг — официальная валюта. Но на Занзибаре доллар тоже в ходу. Можно расплатиться в отеле, на рынке, в ресторане. Просто курс может быть не самый выгодный. Но в целом доллар — в уважении, принимают везде.
Александр: У нас курс доллара к риэлю не меняется уже лет двадцать. 4100 риэлей за доллар — и всё. Ни сюрпризов, ни скачков. Все привыкли, никто не обсчитывает. Это очень упрощает жизнь.
Владимир: Стабильность тоже. Танзанийский шиллинг не скачет. За последние 10–20 лет курс держится в пределах разумного. Сравнительно с другими африканскими валютами — это прям молодец.
Александр: В Камбодже вся банковская система — долларовая. Депозиты, кредиты, контракты — всё в долларах. Поэтому страна не только проста, но и предсказуема. А предсказуемость — это половина инвестиционной привлекательности.
Владимир: У нас всё так же — доллар как параллельный язык бизнеса. Но официально, конечно, всё в шиллингах. И да, курс крепкий, а в ближайшие годы — ещё и выгодный. Особенно если учитывать, что вся Африка только начинает экономически расти.
Почему Камбоджа и Занзибар стали интересны инвесторам
Александр: С Камбоджей всё ясно. Низкая стартовая база, открытая экономика, быстрый рост. Китай вкладывает в инфраструктуру, страна по готовому сценарию становится новым азиатским тигром. Всё по учебнику: дороги, каналы, аэропорты, иностранные инвестиции, урбанизация. А вот Занзибар — откуда там инвестиции? Что, кроме пляжей и пальм?
Владимир: Во-первых, Занзибар — это не вчерашняя находка. Он давно популярен у европейцев. Но для русскоязычных туристов и инвесторов стал открытием в 2021 году, после ковида. Тогда Танзания одной из первых открылась. Занзибар был закрыт всего два с половиной месяца. Никаких масок, никаких справок. Все, кто не знал, куда ехать — поехали туда.
Александр: И куда ещё можно было? Дубай, Мальдивы, Сейшелы?
Владимир: Именно. А Мальдивы и Сейшелы — не для каждого. А вот Занзибар подошёл всем.
И пока туда ехали туристы, стало понятно, что остров не справляется:
нужны отели, нужны квартиры, нужна инфраструктура.
Турпоток вырос, а номерного фонда нет. Жилья — нормального — нет.
Александр: У нас в Камбодже похожая история была после 2015 года. Туризм начал расти, а рынок только собирался. Вот тут и начинается окно возможностей.
Владимир: И мы в него вошли. Причём с пониманием, что за этим стоит. Не просто “прикольный остров”, а:
экономика, которая растёт,
туризм, который стабилен,
и отсутствие конкуренции в сегменте качественной недвижимости.
Александр: То есть заходите не туда, где всё построено, а туда, где можно быть первыми. Уважительно.
Владимир: Да. И добавлю: вся Африка сейчас — это как Азия 20 лет назад. Население растёт взрывными темпами. Через 20–30 лет оно удвоится. Это самая молодая и самая быстрорастущая часть планеты. А Занзибар — её туристическое окно.
Демография и рост населения
Александр: У нас в Камбодже 65% населения младше 35 лет. Это значит, что спрос на жильё будет только расти. Молодёжь переезжает в города, заводит семьи, начинает бизнес. В Пномпене прирост населения — больше 3% в год. По стране — около 2,5. Это почти тысяча человек в день. Это и есть реальный внутренний драйвер рынка.
Владимир: Очень похоже. На Занзибаре прирост населения — около 3,8% в год.
И по всей Африке: 140 тысяч рождений в день, 40 тысяч смертей. То есть рождаемость в три раза выше смертности.
Континент молодеет, а не стареет. И это будет длиться десятилетиями.
Александр: А значит, спрос на жильё, школы, услуги, еду, технику — на всё — будет только расти. А с этим и доходность.
Владимир: Абсолютно. Особенно если ты в локации, где уже началась стройка, но ещё нет переизбытка.
Мы, по сути, строим инфраструктуру под будущий спрос.
А спрос — уже здесь. В аэропорту это видно: в сезон самолёты просто шлёпают один за другим.
Александр: У нас в Камбодже, кстати, строится три новых аэропорта. Один — прямо в Пномпене. Открытие — в этом году. Это будет крупнейший международный хаб, построенный с нуля. Второй — у Ангкор-Вата. Третий — на побережье, у Сиануквиля. Всё это делается Китаем. Но нам с этого — трафик, внимание и рост цен на землю и жильё.
Почему именно эти рынки: возможности и риски
Александр: Давай честно. Камбоджа — это не про «купил у моря и кайфуешь». Это Пномпень, это бизнес, это аренда, это рост. Мы всегда говорим: едешь не в Таиланд, а в мегаполис Юго-Восточной Азии, который только формируется. Курорт — для отдыха, столица — для инвестиций.
Владимир: А вот у нас — наоборот. Занзибар — это не про бизнес-центр. Это остров, пляж, тёплый океан. Сюда едут именно отдыхать, и заодно — инвестировать. Туризм — главный драйвер. И именно поэтому здесь сейчас формируется рынок недвижимости: жилья нет, спрос есть. Плюс появляется интерес у европейцев, у русскоязычных, у самих африканцев. Для них Занзибар — как Сочи.
Александр: Но у вас же, получается, всё на туристах?
Владимир: Не только. Сейчас заходит внутренняя аудитория. Богатые танзанийцы, кенийцы, нигерийцы. Они покупают под себя. Не студию под аренду, а трёшку или виллу — чтобы приезжать с семьёй, проводить время. А у нас таких покупателей становится всё больше.
Александр: Интересная особенность. У нас большинство покупателей — наоборот: студии, однушки, чёткий расчёт на аренду. В Камбодже местный спрос тоже растёт, но иностранцы заходят с расчётом на доход.
Владимир: Мы видим микс. Туристы создают поток, а инвесторы создают предложения. И если ты первый — ты и на потоке, и на росте.
Александр: Главное — не ждать, когда появится супермаркет и Starbucks. К тому времени уже и цены будут как в Дубае.
Что можно купить и как это оформляется
Александр: У нас в Камбодже есть два ограничения: нельзя купить первый этаж и нельзя купить землю. Всё, что выше — фрихолд. То есть полноценное право собственности. Для вилл используется трастовая схема. Она работает, она законна, она не фиктивная. Но требует аккуратности. В любом случае, это не аренда, а владение, просто через конструкцию.
Владимир: У нас земля — вообще государственная. Её не может купить ни иностранец, ни местный. Только аренда у государства. 33 года с продлением.
Для строительства регистрируется местная компания, и через неё оформляется аренда участка.
А вот то, что построено — твоё. Квартира, дом — полная собственность. Можно продать, подарить, завещать. Никаких ограничений.
Александр: То есть земля арендная, но коробка — твоя?
Владимир: Да. Всё, что над землёй, — твоя собственность. У нас это строго разведено. Земля остаётся в системе, а объект оформляется в пользу инвестора. При этом — всё официально, с правом наследования. И, кстати, иностранцы могут владеть напрямую, без трастов и без местных номиналов.
Александр: Это удобно. У нас тоже всё прозрачно, но есть нюансы — надо знать, с кем работать. Камбоджа пока ещё «в стадии настройки». Законы есть, но не всё всегда по инструкции.
Владимир: А у нас всё по инструкции. Просто эта инструкция — местная. Не британская. Но работает.
Налоги, регистрация и доходность
Александр: У нас в Камбодже всё просто. Налог на недвижимость — 0,1% в год. Это если квартира уже сдана. Гербовый сбор при регистрации — 4%. Но! Если объект стоит до 210 тысяч долларов, его можно оформить без этого сбора. Это почти весь рынок. Налог на прирост капитала — 0. Налог на аренду — 14%, но никто не платит. Не потому что не хотят, а потому что не требуют. Регистрация аренды — необязательная, договоры не контролируются.
Владимир: У нас чуть иначе. Есть три налога. Первый — 15% НДФЛ. Мы включаем его в стоимость объекта. То есть клиент видит чистую цену. Второй — 3% при переходе права собственности. Третий — 20% налог на прибыль при продаже. Но только если есть доход: купил за 50, продал за 100 — с разницы заплатишь. Налог на аренду — пока нет. Налог на владение — тоже пока нет. Но мы понимаем, что это вопрос времени. Поэтому закладываем всё в финансовую модель.
Александр: А у нас наоборот — уже заложено, но всё ещё не взымается. Такой у нас азиатский подход. Главное, чтобы процесс шёл.
Владимир: Важно, что обе страны дают возможность работать «по-белому», если хочешь. Но при этом не мешают тем, кто работает «по-своему». Это редкость.
Доходность и стратегии
Александр: У нас есть две основные стратегии. Первая — агрессивная. Заходишь на старте, выходишь до или сразу после сдачи. Цикл — два-три года. Доходность — до 100%. Вторая — консервативная. Покупаешь почти готовое или уже сданное. Передаёшь в управление, получаешь 6–8% годовых в долларах. У нас есть проекты, где это гарантировано на уровне договора. Просто получаешь выплаты и отдыхаешь.
Владимир: Мы тоже делим на две модели. Первая — флиппинг. Купил, подождал, продал. До сдачи или сразу после. Есть примеры, где объекты подорожали в три раза за три года. Вторая — доходная. Наши апартаменты сдаются через управляющую компанию. Модель — общий котёл. Инвестор получает доход пропорционально своей доле.
При 60% загрузке окупаемость — 6 лет. При удачном стечении — 3,5 года. Это от 15 до 25% годовых чистыми. И это в валюте.
Александр: Airbnb у нас даёт до 20–30% годовых. Особенно в правильных локациях. Если сдавать на долгосрок — 8–10%. Но главное — рынок доллара. Все расчёты, все цены — в американской валюте. Риски минимальны.
Владимир: У нас расчёты — либо в долларах, либо в евро. Курс понятный. Деньги можно получать на счёт, в крипте — как удобно. Всё официально, никаких серых схем.
Александр: А спрос держится?
Владимир: Более чем. Уже сейчас нам не хватает качественного фонда. Мы начали второй проект. Первый — почти весь продан. И что интересно: инвесторы заходят второй раз. Это значит, что они довольны результатом.
Кто покупает и зачем
Александр: У нас массовый инвестор — это человек с 50–100 тысячами долларов. Он покупает студию или однушку, заходит в рассрочку на 2–3 года и дальше либо сдаёт, либо продаёт. Есть и более крупные игроки, которые выкупают этажи на старте. Но в основном — это прагматичные, осторожные инвесторы, которые хотят диверсифицироваться и сохранить капитал в валюте.
Владимир: У нас тоже есть два типа покупателей. Первый — это инвестор, который хочет пассивный доход. Он заходит с небольшим бюджетом, сдаёт через управляющую компанию и получает стабильный кэшфлоу. Второй — это человек, который покупает под себя. Таких много среди африканцев. Для них Занзибар — это престижно, статусно. Они берут не студию, а просторные апартаменты, чтобы приезжать с семьёй.
Александр: В Камбодже пока все думают про доход. Жить там — на любителя. Хотя, кстати, многие остаются. Приехали на пару недель, а через год уже в телеграме пишут: «Александр, где тут лучше снять виллу?»
Владимир: Занзибар этим и берёт. Приехал — и остался. Пляж, тепло, всё медленно, всё не по графику. Но комфортно. Особенно если заранее всё организовать.
Александр: У нас люди заходят с мыслью: попробую. А потом докупают. Это значит, что работают не только цифры, но и атмосфера.
Владимир: И доверие. Без него не работает ни один рынок. Мы сейчас как раз в той стадии, когда рынок только формируется, и от качества доверия зависит весь следующий этап.
Условия жизни, расходы и быт
Александр: У нас можно жить комфортно на $1500 в месяц. Это с арендой, едой, байком и даже парой ресторанов. Продукты дороже, чем в Таиланде, потому что многое ввозное. Мясо — импортное. Местное — жёсткое. Частные школы есть, англоязычные, канадские, американские. Цены от $700 в месяц. Интернет нормальный. Связь работает. Город шумный, но развивается.
Владимир: На Занзибаре тоже всё вполне по-божески. Прокат машины — $300–350 в месяц. Продуктовая корзина на семью из четырёх — около $500. Частная школа — тысяча в месяц. Бензин — доллар за литр. Интернет — нормально, но лучше сразу ставить усилители. Иногда бывают перебои со светом, но мы в проектах закладываем резервные генераторы.
Александр: Аренда жилья в Пномпене: однушка в центре — $600, двушка — от $900. Байк — $150 в месяц. Машина не нужна, на байке быстрее. Если живёшь дальше от центра — можно сэкономить $100–150.
Владимир: У нас студии сдаются от $400, однушки — от $600, двушки — $700–800. Спрос стабильный. Плюс мало предложения, поэтому хорошее жильё не стоит. Всё разлетается быстро.
Александр: Это и создаёт ту самую ликвидность. Когда рынок не перенасыщен, а спрос есть — цены растут, аренда идёт, и ты как инвестор чувствуешь себя спокойно.
Владимир: И при этом не надо миллион. $60–70 тысяч — и ты уже в игре. Игра — настоящая, с доходом, с ростом, с перспективой.
Правила въезда и легализация
Александр: В Камбодже всё очень просто. Прилетел, в аэропорту получил визу на месяц за $35. Потом через агентство оформил годовую визу и разрешение на работу — $500 в год. Без визоранов, без беготни. Каждый год продлеваешь и живёшь спокойно. Это одна из самых дружелюбных стран в плане иммиграции.
Владимир: В Танзании с недавнего времени тоже стало проще. Раньше ВНЖ можно было получить только с инвестициями от $500 000. Сейчас снизили порог до $100 000. ВНЖ дают сразу на всю семью — даже если четверо детей. Это официальная программа. Можно работать, жить, заниматься бизнесом. Или просто отдыхать.
Александр: У нас, кстати, есть программа “Cambodia My Second Home” — за $150 000 дают десятилетнюю визу. Но она не особо работает, потому что объекты по этой программе — неинтересные. Зато рабочая схема с визой на год — работает безотказно.
Владимир: У нас тоже в ходу электронные визы. На 90 дней. Продлеваются. Всё онлайн. А если нужно серьёзнее — заходишь как инвестор, получаешь ВНЖ и больше не думаешь про штампы.
Александр: Вот это и нравится. Когда система простая и понятная, ты сразу чувствуешь: тебе здесь рады.
Владимир: А когда тебе рады — ты остаёшься. Или, как минимум, покупаешь апартамент. А это уже победа.
Удалённая сделка, счета, крипта
Александр: В Камбодже можно купить недвижимость удалённо. Выбрал объект, подписал контракт — и вперёд. Оплата — банковский перевод или крипта. Некоторые застройщики принимают USDT напрямую, другие — через обмен. Все договора можно подписать дистанционно, без нотариуса. Главное — надёжный партнёр на месте.
Владимир: У нас на Занзибаре тоже всё можно сделать дистанционно. Оплата — по SWIFT, в долларах или евро. Принимаем и криптовалюту. Получаем деньги на расчётный счёт компании. Клиент может вообще не приезжать. Всё оформляем, отправляем сканы, делаем видеообзор апартамента, предоставляем отчёт по стройке.
Александр: Счета в банке можно открыть? У нас, например, без резиденства открывается долларовый счёт. И, что важно, Камбоджа не участвует в CRS. То есть никакого автоматического обмена налоговой информацией. Открыл счёт — и никто нигде об этом не узнает.
Владимир: В Танзании — та же история. CRS нет, всё тихо, спокойно. Можно открыть счёт на компанию или на физлицо. Счета в долларах и евро — без проблем. В шиллингах — чуть сложнее, нужен визит, но он и не нужен, если расчёты идут в валюте. Конфиденциальность — на уровне.
Александр: То есть оба направления — удобные, без лишней бюрократии, с возможностью работать в комфортной валютной зоне. Это уже половина успеха для инвестора.
Инфраструктура, стройка и качество
Владимир: Мы изначально понимали, что если делаем проект на Занзибаре, то делать надо по международным стандартам. У нас местные подрядчики отвечают за конструктив, но проектирование и контроль — наши, со стороны девелопера. Звукопоглощение, толщина стен, гидроизоляция, качество материалов — всё на уровне. Иначе в туризме ты не выживешь.
Александр: У нас похожая ситуация. В Пномпене лучшие проекты делают китайцы. Один из моих любимых застройщиков строил китайский космодром — чтобы ты понимал масштаб. У них всё технологично, чётко. Да, проект выходит дороже, но и качество — другое. Люди чувствуют разницу.
Владимир: Мы специально заложили в проект 30-сантиметровые стены, межэтажные перекрытия с шумоизоляцией, используем импортные материалы. Не гонимся за дешевизной, потому что знаем: если клиенту понравится — он купит второй апартамент.
Александр: Сейчас без качества никто не выживет. Рынок научился сравнивать. Особенно инвесторы. Они понимают, где просто рендер, а где будет нормальный дом. Арендаторы тоже не дураки. Если звукоизоляции нет — рейтинг на Airbnb падает, доход — тоже.
Владимир: Мы смотрим вперёд. Строим не просто здание, а бизнес, который должен работать. Поэтому и требования у нас соответствующие. Даже к отделке, даже к электрике. Всё под сдачу, всё с учётом нагрузки.
Александр: Тогда ты сам себе не наступаешь на хвост. Построил — и не боишься звонков от инвесторов.
Частые вопросы от инвесторов
Александр: Самый частый вопрос на выставке: «А где это вообще? Камбоджа в Африке?» Или: «А вы там были?» Иногда спрашивают, можно ли всё оформить, не выходя из дома, и действительно ли всё в долларах.
Владимир: У меня аналогично. «Занзибар — это в Танзании?», «Можно платить в крипте?», «Если не понравится — можно продать?» И ещё один хит: «А если я не приеду — вы меня не кинете?»
Александр: На всё отвечаю спокойно. Да, Камбоджа — в Азии. Да, всё в долларах. Да, мы там живём, работаем, строим. Да, можно всё оформить удалённо. Да, можно продать до сдачи — через переуступку. Да, у нас всё официально.
Владимир: И главное — не бояться задавать вопросы. Любые. Чем больше клиент спрашивает, тем больше понимает, что мы не скрываем. А чем больше он понимает — тем увереннее чувствует себя как инвестор.
Александр: Именно. Прозрачность — это не про законы. Это про людей, которые тебе отвечают. Если тебе говорят прямо — это уже плюс.
Владимир: Ну и мы же не просто агенты. Мы строим. Мы отвечаем. Мы сами в этом живём. Это не схема, это дело жизни.
Заключение
Александр: Камбоджа — это Азия, мегаполис, растущая экономика. Здесь игра в долгую. Надо понимать, куда ты заходишь. Это не отдых у моря. Это инвестиции в столицу, в рост, в спрос. Здесь не так уютно, как в Таиланде, но здесь реальный апсайд.
Владимир: А Занзибар — это Африка, пляж, океан. Здесь всё проще, теплее, мягче. Здесь другой ритм и другая энергия. И рынок на самом старте. Ты можешь быть первым.
Александр: Мне кажется, это как левое и правое полушарие мозга. Камбоджа — про расчёт. Занзибар — про ощущение. И то, и то может быть правильным.
Владимир: Главное — выбрать под себя. Есть люди, которым подойдёт Азия, есть — кому ближе Африка. Но в любом случае, это уже не экзотика. Это нормальные рабочие инвестиционные направления. И самое главное — пока ещё дешёвые.
Александр: А значит — есть шанс зайти вовремя. А потом рассказывать, как ты купил за $70 000 то, что через три года стоит $200 000. А это, как мы знаем, любимая история любого инвестора.
📲 Подпишитесь на канал
Если вы хотите больше цифр, кейсов и идей по зарубежной недвижимости — подписывайтесь на наш телеграм-канал: Cambodia Investor.
Там мы публикуем всё, о чём здесь только успели поговорить.
