Права собственности в Камбодже: что именно покупает иностранец

«Иностранцам нельзя владеть недвижимостью в Камбодже» — не совсем так

По камбоджийскому Land Law владеть землёй могут только граждане Камбоджи и юридические лица камбоджийской национальности. Поэтому иностранный гражданин не может приехать в Сиануквиль, купить участок у моря и зарегистрировать землю непосредственно на своё имя.

Но земля и недвижимость на ней — не всегда одно и то же право.

С 2010 года иностранцы могут владеть отдельными частными юнитами в co-owned buildings — то есть, например, квартирами в кондоминиумах. Закон специально разделяет здание на private units, принадлежащие конкретным собственникам, и common areas — общие пространства вроде холлов, лестниц, двора и других зон общего пользования.

Поэтому фраза «иностранец купил квартиру в Камбодже» может означать совершенно нормальную прямую собственность: квартира регистрируется как отдельный объект на имя иностранного владельца.

А вот если речь идёт о вилле с участком, земле или другом landed property, юридическая конструкция уже будет другой.

Один и тот же глагол «купить» может означать разные юридические права

Что такое Strata Title

Представим обычную ситуацию. Вы выбираете студию на 15-м этаже кондоминиума в Пномпене. Дом достроен, квартира существует как отдельный зарегистрированный объект.

После передачи и регистрации права вы становитесь собственником именно этой квартиры на правах freehold — то есть без ограничения срока владения. Документ, который фиксирует отдельное право собственности на юнит в co-owned building, обычно называют Strata Title.

Поэтому в объявлениях и документах можно встретить обе формулировки: freehold описывает сам характер права собственности, а Strata Title — титул на конкретный private unit. Для иностранца это основной способ получить прямое зарегистрированное право собственности на недвижимость в Камбодже без владения землёй под зданием.

Freehold ≠ владение землёй

В контексте иностранного покупателя в Камбодже freehold может означать полную собственность на квартиру со Strata Title. Земля под зданием при этом не оформляется на иностранца. Камбоджийский закон даёт владельцу private unit право пользоваться своей недвижимостью, получать от неё выгоду и распоряжаться ею в пределах закона. Переход права по сделке должен быть зарегистрирован, а право может переходить наследникам.

При этом участок под домом на иностранца не переходит. Общими зонами — например, лобби, бассейном, лестницами или двором — иностранный собственник пользуется вместе с остальными владельцами по правилам здания. Отдельно «продать свою часть бассейна» или земли под кондоминиумом, конечно, нельзя.

Есть и два важных ограничения. Во-первых, иностранцы не могут владеть юнитами на ground floor и подземных этажах. То есть речь идёт об этажах выше уровня земли. Во-вторых, иностранным собственникам может принадлежать не более 70% общей площади всех private units в одном co-owned building. Именно площади, а не обязательно 70% количества квартир.

Это важно ещё на этапе выбора: недостаточно услышать от продавца, что «проект продаётся иностранцам». Нужно понимать, предусмотрен ли для конкретного здания Strata Title и остаётся ли доступной иностранная квота.

Но договор с застройщиком — ещё не Strata Title

Здесь появляется второй частый источник путаницы. Если вы покупаете готовую квартиру, всё относительно наглядно: объект уже существует, можно проверить документы на него и оформить зарегистрированный переход права.

На этапе строительства всё происходит иначе. Представим, что вы покупаете квартиру на 20-м этаже проекта, который будет готов через два года. Сейчас физической квартиры и окончательного свидетельства о собственности на неё ещё может не быть. Вы бронируете конкретный юнит, подписываете Sale and Purchase Agreement — SPA — и начинаете платить по предусмотренному договором графику.

В этот момент ваша защита строится прежде всего на договоре и юридической документации проекта. Сам по себе первый платёж или подписанный SPA ещё не равен зарегистрированному Strata Title на готовую квартиру. Закон прямо связывает эффективность перехода special co-ownership с государственной регистрацией.

Отсюда важный принцип: при покупке на котловане нужно проверять сразу две вещи — какое право вы получите после сдачи и какие права у вас есть до этого момента.

В SPA поэтому важен не только красивый номер квартиры. Стоит посмотреть, кто именно выступает продавцом, как идентифицирован юнит и его площадь, сколько он стоит и как устроен график платежей, когда должен быть закончен проект и передан объект, кто и в какой срок отвечает за оформление права собственности, что происходит при задержке, можно ли переуступить договор другому покупателю, каковы условия расторжения и какие дополнительные расходы возникают при передаче.

Хороший договор отвечает на довольно скучный, но главный вопрос: что происходит с вашими деньгами и вашим правом на квартиру при каждом следующем шаге проекта?

На пресейле договорные права появляются раньше зарегистрированного права собственности

А если хочется купить виллу?

С виллой всё становится интереснее, потому что она стоит на земле. Иностранец не может просто взять титул на этот участок и оформить его на своё имя. Поэтому для landed property используются другие конструкции. Две из самых понятных — leasehold и trust.

Лизхолд (Leasehold)

Это не собственность на землю, а право пользоваться недвижимостью в течение установленного срока.

Камбоджийский Civil Code отдельно регулирует perpetual lease — долгосрочную аренду недвижимости от 15 лет. Максимальный срок одного такого lease составляет 50 лет, после чего он может быть продлён ещё на период до 50 лет. Зарегистрированное perpetual lease можно противопоставить третьим лицам; закон также допускает его передачу, субаренду и наследование.

Freehold и leasehold — в чём разница. Если Strata Title при фрихолде даёт иностранцу полное владение на допустимый юнит — бессрочное право собственности, то лизхолд — это долгосрочное право пользоваться им в течение установленного срока.

При лизхолде собственник земли остаётся собственником, а у вас есть долгосрочное право пользоваться объектом на условиях договора.

Это не делает лизхолд каким-то «ненастоящим» способом инвестирования. Но оценивать его нужно по другим параметрам: сколько лет остаётся, зарегистрировано ли право, можно ли его передать следующему покупателю, что говорит договор о продлении и что произойдёт с объектом после окончания срока.

Если инвестиционная стратегия предполагает перепродажу через несколько лет, покупателю важно понимать, что он будет продавать следующему инвестору не землю, а оставшийся срок и права по договору лизхолда.

Траст (Trust)

В Камбодже действует отдельный Law on Trusts, а траст-сектор регулирует государственный Trust Regulator. В недвижимости такая конструкция может использоваться в том числе для активов, которые иностранный инвестор не вправе оформить непосредственно на своё имя.

Механика здесь тоже отличается от прямой собственности.

Иностранец заключает соглашение с лицензированным trustee (управляющим, который юридически держит актив и действует в интересах бенефициара). Недвижимость находится в trust-структуре, а юридический титул держит trustee и управляет активом согласно условиям trust agreement в интересах указанного бенефициара. Сам Trust Regulator отдельно рассматривает операции с недвижимостью как один из видов коммерческих trust-механизмов.

Поэтому траст не надо понимать как хитрый способ «всё-таки записать камбоджийскую землю на иностранца». Земля по-прежнему не регистрируется непосредственно на иностранца. Просто появляется регулируемая структура, в которой подробно закреплено, кто держит актив, для чьей выгоды и что trustee имеет право с ним делать.

И проверять в таком случае нужно уже не только сам объект, но и лицензию trustee, регистрацию trust и текст trust agreement.

Как проверить безопасность покупки

Когда человек выбирает квартиру, ему естественно смотреть на этаж, планировку, вид и цену за метр. С юридической стороны проверка начинается раньше — с того, на чём вообще стоит весь проект.

Сначала смотрят документы на землю: кто её собственник, совпадает ли он со структурой, которую показывает продавец, нет ли зарегистрированных обременений. Камбоджийское земельное законодательство позволяет запрашивать кадастровую информацию о юридическом статусе объекта и зарегистрированных обременениях.

Затем — сам проект. Для бизнеса по продаже жилых и co-owned developments действует система лицензий и разрешений; актуальная регуляторная база предусматривает отдельные permits и licenses для таких девелоперских проектов.

После этого имеет смысл разбирать договор конкретного покупателя.

На практике перед серьёзным платежом стоит получить ответы как минимум на семь вопросов:

Кому принадлежит земля и есть ли на ней обременения?
На каком основании девелопер реализует проект и получены ли необходимые разрешения и лицензии?
Какое право предусмотрено именно для вашего юнита после сдачи?
Что подтверждает ваши права до получения окончательного title?
Когда и кто должен зарегистрировать переход собственности?
Что происходит при задержке, расторжении договора или переуступке?
Какие проекты этот девелопер уже довёл не просто до красивой презентации, а до строительства, сдачи и передачи объектов владельцам?

Последний пункт тоже относится к проверке риска, хотя в законе такого требования, разумеется, нет.

Завершённый проект не гарантирует, что следующий обязательно будет сдан вовремя. Но он позволяет проверить весь цикл на практике: девелопер купил или получил права на землю, получил разрешения, построил дом, ввёл его в эксплуатацию, передал квартиры и продолжил управлять зданием после сдачи.

Это гораздо содержательнее, чем просто фраза «застройщик работает на рынке десять лет».

Почему история девелопера тоже часть проверки

Можно проверить титулы, разрешения и договор, но есть ещё один источник информации — то, что девелопер уже сделал до вашего проекта.

И здесь полезно смотреть не просто на количество лет на рынке или громкость бренда.

Гораздо интереснее:

сколько объектов действительно достроено;
передавались ли квартиры покупателям;
оформлялись ли права собственности;
как выглядят дома через несколько лет после сдачи;
работает ли управляющая компания;
насколько фактическое качество совпало с обещанным;
были ли у девелопера системные задержки.

Например, когда мы анализируем проекты Time Square, важен не только конкретный рендер нового дома. У Megakim уже есть несколько завершённых Time Square в Пномпене. Поэтому можно посмотреть на предыдущие здания вживую: как они построены, заселены и управляются после сдачи.

Это не гарантия того, что следующий проект автоматически пройдёт без задержек. Но между девелопером, который впервые обещает пройти весь путь, и компанией, у которой этот цикл уже повторялся несколько раз, у инвестора просто больше данных для проверки.

Какие документы получает покупатель

Набор документов зависит от объекта и стадии сделки. Если квартира покупается на этапе строительства, сначала у инвестора появляются reservation agreement, SPA и подтверждения платежей. Они фиксируют, какой именно юнит забронирован, сколько он стоит, когда должны пройти следующие платежи и на каких условиях девелопер обязан передать объект.

После завершения проекта появляется уже документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности на квартиру — Strata Title.

При лизхолде ключевой документ другой — договор долгосрочной аренды и, когда это предусмотрено структурой сделки, подтверждение регистрации соответствующего права.

При покупке через trust появляются ещё два важных уровня документов: trust agreement, который определяет права инвестора и обязанности trustee, и документы, подтверждающие, что trustee и сама структура работают в рамках регулирования Trust Regulator.

То есть папка инвестора меняется вместе со стадией сделки. SPA подтверждает ваше право требовать квартиру от девелопера, но не заменяет зарегистрированное право собственности на уже готовый объект.

Как проходит покупка на практике

В самом простом виде путь выглядит так:

Выбираем объект и понимаем форму владения → проверяем проект и девелопера → изучаем документы и договор → бронируем конкретный юнит → подписываем SPA → платим по графику → принимаем готовую квартиру → оформляем и получаем документы на право собственности.

У готовой квартиры некоторые этапы сжимаются. На presale, наоборот, между договором и Strata Title могут пройти два-три года строительства.

Поэтому при покупке на котловане полезно всё время держать в голове две параллельные линии: что происходит со стройкой и какое право есть у вас на этом этапе.

На старте это договорное право на будущую квартиру. После сдачи и регистрации — уже право собственности на существующий объект.

Так безопасно ли иностранцу покупать недвижимость в Камбодже?

Сам вопрос поставлен слишком широко. Покупка студии со Strata Title в готовом кондоминиуме, квартира на ранней стадии строительства, 50-летний лизхолд на виллу и участок, помещённый в траст, — это четыре разных набора прав и рисков.

Поэтому перед сделкой полезнее задавать другой вопрос: что именно будет принадлежать мне на каждом этапе и каким документом это подтверждается?

Если это готовая квартира — можно проверить существующее право и процедуру его передачи.

Если новостройка — кроме будущего Strata Title нужно внимательно смотреть SPA и документы проекта.

Если недвижимость связана с землёй — понимать, используется лизхолд, траст или другая структура и какие права она даёт именно инвестору.

В этом смысле покупка недвижимости в Камбодже устроена вполне логично. Здесь нет одного документа, который автоматически делает безопасным любой проект. Есть цепочка: сам объект → право на него → документы проекта → договор → регистрация.

Чем раньше инвестор разбирает эту цепочку, тем меньше сюрпризов остаётся после перевода денег.

Материал носит информационный характер. При покупке конкретного объекта юридические документы и условия сделки стоит проверять с профильным специалистом в Камбодже.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Камбодже, мы можем подобрать объекты под вашу инвестиционную задачу и заранее разобрать, какая форма владения предусмотрена в каждом проекте, на каком этапе оформляется собственность и какие документы стоит проверить до бронирования.