Допустим, вы уже решили, что хотите купить недвижимость в Камбодже. Бюджет определили, город выбрали, несколько проектов посмотрели. Кажется, осталось самое простое — выбрать квартиру и заплатить.
Как раз здесь начинается серая зона незнания, а что реально будет после того, как я скажу: «Да, я хочу эту квартиру»?
В своём городе всё более-менее понятно. Можно приехать и посмотреть объект, встретиться с риэлтором и юристом, зайти в офис застройщика. Когда решение принято, все участники сделки оказываются за одним столом: обсуждают документы, подписывают договор, переводят деньги — и каждый понимает, что происходит и кто за что отвечает. Даже если вы не знаете всех юридических тонкостей, вы хотя бы видите людей, с которыми заключаете сделку, знаете, как их зовут, и понимаете, где их искать.
А теперь представьте то же самое, только в другой стране — за тысячи километров от дома. Возможно, вы никогда не были в Камбодже, не говорите на кхмерском и не можете самостоятельно прочитать документы. И тогда появляются вполне естественные вопросы.
Нужно ли ехать в Камбоджу? Кто проверяет документы? Кому переводить деньги? Когда подписывается договор? Что происходит с квартирой, если дом ещё строится? Когда оформляется право собственности? И что делать с объектом после получения ключей, если вы живёте в другой стране?
Покупка недвижимости в Камбодже — как и в любой другой стране — это последовательность конкретных действий. И при правильно организованной сделке пройти их можно дистанционно — вплоть до получения ключей.
В этой статье разберём весь путь именно с позиции покупателя: что происходит на каждом этапе, какие вопросы стоит задать заранее и где обычно требуется помощь.
Как раз здесь начинается серая зона незнания, а что реально будет после того, как я скажу: «Да, я хочу эту квартиру»?
В своём городе всё более-менее понятно. Можно приехать и посмотреть объект, встретиться с риэлтором и юристом, зайти в офис застройщика. Когда решение принято, все участники сделки оказываются за одним столом: обсуждают документы, подписывают договор, переводят деньги — и каждый понимает, что происходит и кто за что отвечает. Даже если вы не знаете всех юридических тонкостей, вы хотя бы видите людей, с которыми заключаете сделку, знаете, как их зовут, и понимаете, где их искать.
А теперь представьте то же самое, только в другой стране — за тысячи километров от дома. Возможно, вы никогда не были в Камбодже, не говорите на кхмерском и не можете самостоятельно прочитать документы. И тогда появляются вполне естественные вопросы.
Нужно ли ехать в Камбоджу? Кто проверяет документы? Кому переводить деньги? Когда подписывается договор? Что происходит с квартирой, если дом ещё строится? Когда оформляется право собственности? И что делать с объектом после получения ключей, если вы живёте в другой стране?
Покупка недвижимости в Камбодже — как и в любой другой стране — это последовательность конкретных действий. И при правильно организованной сделке пройти их можно дистанционно — вплоть до получения ключей.
В этой статье разберём весь путь именно с позиции покупателя: что происходит на каждом этапе, какие вопросы стоит задать заранее и где обычно требуется помощь.
Шаг 1. Сначала определяем цель покупки
Предположим, вы приходите с запросом: «У меня есть $80 тысяч. Что можно купить в Камбодже?» Технически на него легко ответить: открыть каталог и показать несколько объектов в нужном диапазоне. Но для инвестиционного решения этого почти недостаточно.
Гораздо важнее сначала понять, что именно должны сделать для вас эти $80 тысяч. Кому-то нужен арендный доход уже в ближайшее время. Кто-то готов ждать окончания строительства и рассчитывает прежде всего на рост стоимости. Кто-то хочет зимой приезжать с семьёй к морю, но в остальное время не держать квартиру пустой. Один и тот же бюджет в каждом случае приведёт к разным объектам.
Консультируем на выставке международной недвижимости, показываем планировки
Поэтому на первой консультации мы обычно спрашиваем:
— Вы хотите жить в квартире сами или сдавать её?
— Если сдавать — готовы ждать несколько лет или хотите получать доход уже сейчас?
— Вам принципиально жить у моря или важнее локация с высоким спросом на аренду?
— Рассматриваете только готовые объекты или готовы купить квартиру, пока дом ещё строится?
— Вам важно иметь возможность быстро продать объект в будущем?
— Хотите сами искать арендаторов и заниматься квартирой или предпочитаете передать её в управление?
— Какую сумму комфортно внести сейчас, а какую — выплачивать постепенно?
— Планируете ли вы вообще приезжать в Камбоджу?
Они помогают превратить широкое «хочу квартиру в Камбодже» в понятную инвестиционную задачу.
Например:
Сценарий 1. «Хочу приезжать в Камбоджу несколько раз в год, а в остальное время сдавать квартиру. Готов ждать окончания строительства и хочу распределить платежи на несколько лет».
Сценарий 2. «Не планирую жить в квартире вообще. Хочу вложить деньги в объект, который со временем может вырасти в цене, а заниматься арендой самостоятельно не хочу».
Или наоборот:
Сценарий 3. «Мне не хочется ждать несколько лет. Хочу готовый объект, который можно использовать самому и при необходимости сдавать».
Формально все эти люди говорят одно и то же: «Я хочу купить недвижимость в Камбодже».
Но искать им нужно совершенно разные объекты.
Поэтому на первой консультации мы обычно спрашиваем:
— Вы хотите жить в квартире сами или сдавать её?
— Если сдавать — готовы ждать несколько лет или хотите получать доход уже сейчас?
— Вам принципиально жить у моря или важнее локация с высоким спросом на аренду?
— Рассматриваете только готовые объекты или готовы купить квартиру, пока дом ещё строится?
— Вам важно иметь возможность быстро продать объект в будущем?
— Хотите сами искать арендаторов и заниматься квартирой или предпочитаете передать её в управление?
— Какую сумму комфортно внести сейчас, а какую — выплачивать постепенно?
— Планируете ли вы вообще приезжать в Камбоджу?
Они помогают превратить широкое «хочу квартиру в Камбодже» в понятную инвестиционную задачу.
Например:
Сценарий 1. «Хочу приезжать в Камбоджу несколько раз в год, а в остальное время сдавать квартиру. Готов ждать окончания строительства и хочу распределить платежи на несколько лет».
Сценарий 2. «Не планирую жить в квартире вообще. Хочу вложить деньги в объект, который со временем может вырасти в цене, а заниматься арендой самостоятельно не хочу».
Или наоборот:
Сценарий 3. «Мне не хочется ждать несколько лет. Хочу готовый объект, который можно использовать самому и при необходимости сдавать».
Формально все эти люди говорят одно и то же: «Я хочу купить недвижимость в Камбодже».
Но искать им нужно совершенно разные объекты.
Инспектируем стройплощадку Time Square 10 в Сиануквиле
КЕЙС: как $70–80 тысяч превратились в три разных объекта
Один из типичных запросов наших клиентов звучал примерно так: «Есть $70–80 тысяч. Хотим купить недвижимость в Камбодже, но пока не очень понимаем, как будем её использовать».
Начинаем разбирать задачу. Выясняется, что у покупателя есть семья, зимой хотелось бы самим приезжать к морю и жить в своей квартире. Но просто покупать жильё для нескольких месяцев в году тоже не хочется — недвижимость должна приносить деньги.
Совместить обе задачи в одном объекте сложно. Квартира, которая хороша для семейного отдыха у моря, не обязательно будет лучшим вариантом для круглогодичной аренды. И наоборот.
Поэтому вместо поиска компромиссной квартиры мы предложили разделить две задачи.
Первый объект — однокомнатная квартира под круглогодичную аренду. Второй — более просторная квартира с видом для самого покупателя и его семьи в проекте с собственной инфраструктурой на берегу моря.
На первый взгляд кажется: если бюджет $70–80 тысяч, зачем вообще смотреть сразу две квартиры?
Здесь в расчёте появляется рассрочка. По условиям проекта значительная часть стоимости выплачивается постепенно: 40% можно распределить на три года без процентов. Мы свели оба объекта в одну таблицу, расписали первоначальные и последующие платежи и увидели, что покупателю не нужно замораживать весь капитал сразу.
С меньшими вложениями на старте он получает больше недвижимости, а часть денег остаётся свободной и продолжает работать.
Но на этом история не закончилась.
Через несколько месяцев стартовал новый проект в Пномпене. По его характеристикам стало понятно: это как раз тот объект, которого не хватало в портфеле для долгосрочной аренды.
Мы добавили его в существующий финансовый план, пересчитали будущие платежи и распределение капитала. В результате вместо одной квартиры за $70–80 тысяч с пока непонятным сценарием использования у покупателя сформировался портфель из трёх объектов с разными задачами.
По каждому заранее прописали стратегию: для чего держим объект, какой рост стоимости ожидаем, когда имеет смысл рассматривать продажу, по какой ставке планируем сдавать и какие платежи предстоят в следующие годы.
То есть подбор недвижимости в этом случае закончился не ответом «вот хорошая квартира», а конкретным планом: что покупаем, зачем, сколько денег понадобится на каждом этапе и что будем делать с каждым объектом после покупки.
Шаг 2. После стратегии выбираем несколько подходящих объектов
Когда задача понятна, можно переходить к конкретным проектам. Но сравнивать их лучше не по принципу «где красивее бассейн» или «где больше метров за те же деньги».
Если объект покупается ради аренды, в первую очередь важно понять, кто будет будущим арендатором, почему ему нужен именно этот район, сколько похожих квартир будет конкурировать с вашей и какая ставка аренды реалистична после всех расходов. Если основная ставка делается на рост стоимости, уже важнее стадия проекта, цена входа, развитие района, будущая инфраструктура и объём нового предложения. А если квартира нужна в том числе для себя, к инвестиционным параметрам добавляются планировка, район, магазины, рестораны, школы, транспорт и инфраструктура самого проекта.Поэтому одной «лучшей квартиры в Камбодже» не существует. Есть объект, который лучше решает конкретную задачу конкретного покупателя.
Условно, к нам могут прийти три совершенно разных покупателя.
— Хочет вложить $60 000 и в перспективе получать доход от аренды. Для него важнее ликвидность и спрос на аренду, чем панорамный вид из окна.
— Рассматривает $120 000 для второй недвижимости и хочет приезжать в Камбоджу несколько раз в год сама. Для неё важны локация, инфраструктура и возможность использовать квартиру лично.
— Готов вложить $200 000, но хочет распределить капитал между несколькими активами. Ему интересны уже не отдельные характеристики квартиры, а инвестиционная стратегия в целом.
Формально все трое «ищут недвижимость в Камбодже». Но подходящие им объекты, сроки и финансовые модели будут разными.
Отдельно мы смотрим на график оплаты. Две квартиры могут стоить одинаковые $80 тысяч, но требовать совершенно разного капитала. В одном случае большую часть суммы нужно внести уже в ближайшие месяцы. В другом — например, 20% сейчас, часть стоимости распределить на несколько лет, а оставшиеся 40% заплатить только после сдачи.
Поэтому полезно считать не только сколько квартира стоит вообще, но и сколько денег она потребует от вас на каждом этапе сделки. Для инвестора второй вопрос часто оказывается не менее важным первого.
Шаг 3. До платежей проверяем проект и условия
Когда объект выбран, начинается менее эффектная, но принципиально важная часть сделки. До того как переводить значимую сумму, нужно понять, что именно вы покупаете и на каких условиях.
Проверяем кроме самой квартиры много параметров. Главное, не лениться разобраться:
- кто застройщик
- какой у проекта статус
- на какой стадии находится строительство
- какая форма собственности предусмотрена
- какие документы оформляются
- какие условия прописаны в договоре
- как выглядит график платежей
- когда и как передаётся объект
- какие дополнительные расходы могут возникнуть
Почему это важно? Потому что две квартиры за одинаковые $80 000 могут потребовать от вас совершенно разных финансовых решений.
Изучаем новые проекты — курортный суперостров Xanadu
Допустим, в первом проекте большую часть суммы нужно внести уже в ближайшие месяцы. А во втором — заплатить 20% сейчас, ещё несколько платежей распределить на период строительства, а оставшиеся 40% внести после сдачи.
Квартира стоит одинаково. Но сумма, которая понадобится вам сегодня, и финансовая нагрузка в следующие несколько лет — совершенно разные.
Поэтому до бронирования стоит увидеть не только стоимость квартиры, но и весь маршрут денег до получения объекта. Если непонятно, кому вы платите, на каком основании, что получите после оплаты или когда оформляется собственность, разбираться с этим нужно до сделки, а не после.
Шаг 4. Бронирование: фиксируем конкретную квартиру
Вы выбрали проект и конкретную квартиру. Что происходит дальше?
Обычно следующий шаг — бронирование. Вы вносите небольшую сумму, после чего выбранный юнит фиксируется за вами на согласованных условиях.
Например, на некоторых проектах CamboInvest размер брони составляет $500. Эта сумма засчитывается в первый платёж, а выбранная квартира закрепляется за покупателем. Такая схема, в частности, указана сейчас для Time Square 11.
Но здесь важно не воспринимать этот пример как универсальное правило для всей недвижимости в Камбодже.
Размер брони, срок её действия и условия возврата зависят от конкретного объекта и договора. Может отличаться сумма, срок фиксации квартиры, порядок зачёта и условия возврата.
Поэтому на этом этапе покупателю стоит уточнить:
- какая сумма нужна для бронирования
- на какой срок фиксируется квартира
- входит ли бронь в стоимость
- какие условия действуют, если сделка не состоится
- когда нужно переходить к подписанию договора
Саму бронь лучше воспринимать не как «первую покупку части квартиры», а как переход от выбора объекта к конкретной сделке.
Шаг 5. Договор: фиксируем всё, о чём договорились
Вот здесь у многих покупателей появляется ещё один вопрос: «а что именно я буду подписывать?».
Конкретный пакет зависит от структуры сделки и проекта.
Например, CamboInvest описывает для ряда сделок пакет из трёх документов: договор купли-продажи от застройщика, договор поручения и доверенность. После подписания документы направляются застройщику, а затем подписанный пакет возвращается покупателю.
Главное, что нужно понимать покупателю: в договоре договорённости превращаются в юридически закреплённые условия. В нём должны быть определены существенные параметры сделки:
- какой именно объект покупается
- его стоимость
- порядок оплаты
- сроки
- обязанности сторон
- порядок передачи
- условия оформления собственности
Основной договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком, ему же поступают деньги по сделке, а после платежей покупатель получает от него квитанции и подтверждения.
Клиент CamboInvest подписывает договор
CamboInvest сопровождает покупателя, помогает согласовать условия, организовать документы и платежи, взаимодействует с девелопером и контролирует прохождение этапов сделки.
Это принципиальная разница. Покупателю не предлагают просто перевести деньги посреднику и ждать. На каждом этапе должно быть понятно, кому ушли деньги, на каком основании, какой документ подтверждает оплату и что произойдёт дальше.
Можно ли купить квартиру, вообще не приезжая в Камбоджу?
Да.
Объект можно выбрать по планировкам, видео, виртуальным просмотрам и материалам проекта, документы подписать в России, а необходимые действия в Камбодже провести по доверенности.
Вам не обязательно покупать билет, чтобы:
- выбрать объект
- согласовать условия
- забронировать квартиру
- подписать документы
- провести платежи
- дождаться завершения строительства
При этом дистанционная сделка полностью юридически защищена. Если вы физически не присутствуете в стране, особенно важно понимать:
- какие документы вы подписываете
- кто представляет ваши интересы
- кто является получателем денег
- на каком основании проводятся платежи
- где находятся оригиналы документов
На отдельных проектах деньги переводятся непосредственно девелоперу под контракт.
Поэтому сегодня сам факт дистанционной сделки уже не самая сложная часть процесса. Гораздо чаще покупателей из России волнует другое: как физически провести оплату, если деньги находятся здесь, а застройщик — в Камбодже?
Как перевести деньги в Камбоджу, если вы находитесь в России?
В зависимости от ситуации варианты могут быть разными. Если у покупателя есть счёт в зарубежном банке, например в Армении или Казахстане, возможен SWIFT-перевод непосредственно застройщику. Оплату можно организовать дистанционно через партнёрских платёжных агентов. Есть варианты проведения платежа при личной встрече. Если покупатель приезжает в Камбоджу, можно открыть местный банковский счёт и дальше использовать уже его.
Здесь было бы неправильно обещать один универсальный способ для всех. Мы смотрим, где находятся деньги, какой банк используется, какой проект покупается, когда нужен платёж и какой маршрут подходит именно этой сделке.
То есть современные ограничения на международные расчёты не делают покупку невозможной. Они просто добавляют ещё один этап, который лучше спланировать заранее.
Договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком, деньги по сделке поступают застройщику, а подтверждения платежей и квитанции вы получаете от него же.
Александр Липчанский привез договоры клиентов на подписание в офис Time Square в Пномпене, лето 2026 года
CamboInvest сопровождает сделку со стороны покупателя: помогает подобрать подходящий способ оплаты, контролирует прохождение платежей и документов, напоминает о следующих взносах и остаётся на связи с застройщиком.
Причём сопровождение не заканчивается после первого платежа. Если квартира строится несколько лет и по договору предусмотрена рассрочка, мы остаёмся с вами на всём протяжении сделки и при необходимости помогаем организовать следующие платежи.
Вам не нужно сегодня знать, каким именно способом вы через два года внесёте очередной взнос. Важно другое: когда придёт время платить, вы не останетесь один на один с этой задачей.
Современная реальность сделала международные расчёты сложнее. Но она не сделала покупку недвижимости в Камбодже невозможной. Маршруты оплаты есть — наша задача подобрать подходящий и провести вас по нему от первого платежа до получения ключей.
КЕЙС: как проходит дистанционная сделка на практике
Покажем на примере типовой сделки с клиентом, который покупает недвижимость в Камбодже, не приезжая в страну.
После консультации клиент выбрал объект и внёс бронь. В тот же день мы получили от застройщика скан квитанции, подтверждающей оплату. Квартира была зафиксирована за покупателем, и мы перешли к согласованию условий сделки.
Стандартный график платежей клиенту был неудобен: ему комфортнее вносить деньги крупными платежами раз в полгода. Мы согласовали с застройщиком индивидуальный график рассрочки — в проектах, где это возможно, стараемся подобрать для клиента наиболее удобную схему платежей.
После этого застройщик подготовил договор купли-продажи. Наш брокер приехал на личную встречу с клиентом в России: на встрече подписали документы и провели первый взнос. В тот же день застройщик прислал сканы квитанций об оплате.
Дальше договор отправился в Камбоджу. Наш сотрудник, который постоянно находится в стране, лично приехал в офис застройщика, проконтролировал подписание с его стороны, забрал экземпляр клиента и оригиналы всех платёжных документов.
Александр Липчанский привез договоры клиентов на подписание в офис Time Square в Пномпене, лето 2026 года
Затем полный пакет вернулся в Россию. Примерно через три недели после сделки у собственника на руках уже были договор и оригиналы квитанций от застройщика.
Обратите внимание, как устроен этот процесс: клиент не передаёт деньги CamboInvest и не ждёт неизвестно от кого подтверждения. Договор заключается непосредственно с застройщиком, платежи проходят по согласованной схеме в его адрес, а каждую оплату подтверждают документы от застройщика. Наша задача — организовать весь процесс, проконтролировать его на каждом этапе и сделать так, чтобы клиент всегда понимал, что происходит дальше.
В этом случае именно скорость и прозрачность процесса дали клиенту уверенность настолько, что вскоре после завершения первой сделки он решился на следующую покупку.
Для нас это хороший пример того, насколько в международной сделке важен не только объект, но и прозрачность самого процесса.
Шаг 6. Рассрочка: не обязательно платить каждый месяц
Один из главных вопросов инвестора:
«Мне нужно сразу заплатить все $80 000?»
Во многих проектах — нет.
Одна из причин, по которой инвесторы рассматривают строящиеся проекты, — возможность не вносить всю стоимость квартиры сразу. Например, график может предусматривать бронь, первый взнос 20%, несколько промежуточных платежей и оставшиеся 40% при сдаче объекта.
Например, сейчас на Time Square 10 указана такая схема:
$500 бронь → 20% первый взнос → 15% → 15% → 10% → 40% при сдаче и получении ключей.
На Time Square 11 — другая:
$500 бронь → 20% первый взнос → 40% в шесть платежей в течение трёх лет → 40% при сдаче.
Но и эти графики не всегда высечены в камне. Многие представляют рассрочку как обязательные платежи каждый месяц, хотя такой формат подходит далеко не всем. У кого-то сезонный бизнес, кому-то удобнее реже выводить крупные суммы из оборота, а для покупателей из России каждый международный платёж — ещё и отдельная организационная задача.
Поэтому там, где застройщик допускает гибкость, мы можем согласовать индивидуальный график: например, платежи раз в полгода или даже раз в год.
Задача — не просто получить рассрочку, а выстроить её так, чтобы будущие платежи были заранее понятны и комфортны для покупателя.
Тем более рынок постоянно обновляется: в Time Square 10 сейчас осталось всего несколько крупных юнитов, а впереди старт следующего проекта Time Square у моря. Поэтому конкретные условия всегда нужно смотреть уже на момент покупки.
Есть и ещё один вариант, который стоит учитывать при планировании платежей. На некоторых проектах финальные 40% стоимости после сдачи объекта можно не вносить из собственных средств целиком, а оформить на эту сумму ипотеку в Камбодже.
Ставки и условия зависят от конкретного банка, проекта и покупателя, но в отдельных случаях такое финансирование может быть заметно выгоднее текущих ставок кредитования на российском рынке.
Это меняет сам подход к расчёту покупки. Если проект предусматривает рассрочку на период строительства, а после сдачи доступно банковское финансирование остатка, инвестору необязательно изначально планировать, что к моменту получения ключей он должен накопить все оставшиеся 40%.
Поэтому ещё на этапе выбора объекта мы смотрим не только на его полную стоимость, но и на всю финансовую траекторию сделки: сколько нужно внести сейчас, как распределяются платежи на период строительства и какие варианты есть для финального взноса.
Уоллес Ли, CEO Megakim — застройщика проекта Time Square подписывает договоры клиентов агентства CamboInvest
Как выглядит рассрочка на практике?
Допустим, квартира стоит $100 000.
Если по конкретному проекту действует схема 20/15/15/10/40, то условно платежи будут распределены так:
- $20 000 — первый взнос
- $15 000 — следующий платёж
- $15 000 — следующий
- $10 000 — следующий
- $40 000 — при сдаче и получении ключей
В таком сценарии инвестору не нужно замораживать все $100 тысяч в первый день. Оставшийся капитал может продолжать работать в бизнесе, других объектах или инвестиционных инструментах.
Но важно видеть и обратную сторону. Рассрочка — это будущие обязательства, а не скидка. Поэтому до покупки стоит понимать не только размер первоначального взноса, но и из каких источников будут выполняться следующие платежи.
А что делать с последними 40%?
В некоторых проектах финальный остаток после сдачи необязательно полностью закрывать собственными средствами. На эту часть стоимости может быть доступно банковское финансирование в Камбодже.
Условия зависят от конкретного банка, проекта и самого заёмщика, но в отдельных случаях ставки могут быть ниже текущего уровня кредитования на российском рынке. Для инвестора это ещё один способ управлять капиталом: часть стоимости выплачивается в рассрочку во время строительства, а финальный остаток потенциально финансируется уже после появления готового объекта.
Поэтому при выборе квартиры полезно считать не только первоначальный взнос, а всю финансовую траекторию сделки до получения ключей.
Чун Самбат, генеральный директор компании-застройщика Wyndham Garden, подписывает договоры клиентов CamboInvest
Шаг 7. Что происходит с квартирой, пока вы платите?
Если объект готов, этот этап может быть коротким. Если вы покупаете квартиру на стадии строительства, всё интереснее. Ваш объект в этот момент существует одновременно в двух реальностях: юридически и финансово он уже ваш инвестиционный проект, а физически дом ещё строится.
На практике здесь нужно следить за двумя параллельными процессами.
Первый — строительство: на какой стадии находится дом и как фактический прогресс соотносится с планом.
Второй — платежи: когда должен быть следующий взнос и какую сумму нужно подготовить.
Например, Time Square 11 начал строиться в июне 2026 года — раньше первоначально заявленного срока. Сдача проекта запланирована на март 2029 года. При этом рынок продолжает обновляться, и в ближайшие месяцы ожидается Pre-Sale нового проекта Time Square у моря. Для инвестора ранний старт интересен прежде всего максимальным выбором юнитов и возможностью оценивать проект ещё до того, как наиболее интересные варианты будут разобраны.
При этом возможность зайти именно на самой ранней стадии появляется с каждым новым стартом. В ближайшие месяцы мы ожидаем премейл нового проекта Time Square 15 на море — и для инвестора это возможность рассматривать объект ещё на старте продаж, когда выбор юнитов максимальный и условия входа обычно наиболее интересны.
То есть человек, который покупает квартиру в строящемся проекте, получает не ключи завтра, а право на будущий объект с определённым графиком оплаты и сроком сдачи.
То есть человек, который покупает квартиру сегодня, получает не ключи завтра, а право на будущий объект с определённым графиком оплаты и сроком сдачи.
Важно следить сразу за двумя календарями:
календарём платежей — когда вы должны внести очередную сумму;
календарём строительства — как продвигается проект к сдаче.
КЕЙС: что значит сопровождение после первого платежа
Один из наших клиентов купил квартиру в строящемся проекте, внёс первый платёж и вернулся к своим делам. Следующий взнос по графику был только через несколько месяцев.
Всё это время мы присылали ему ежемесячные отчёты со стройки: фотографии и информацию о текущем прогрессе. Перед следующим платежом заранее напомнили о сроках и были готовы помочь с его проведением.
Позже клиент приехал в Камбоджу. Наш сотрудник встретился с ним на месте, показал район, стройку и шоурум проекта, а заодно помог открыть банковский счёт и объяснил, как им пользоваться дальше.
Следующий платёж покупатель уже смог провести самостоятельно со своего счёта в Камбодже. Но и после этого мы проконтролировали прохождение денег и забрали для него оригинал квитанции у застройщика.
Так и выглядит период между первым взносом и ключами: проект строится, клиент получает отчёты, заранее знает о следующих обязательствах и при необходимости получает помощь с платежами и документами. Покупателю не нужно несколько лет самостоятельно держать всю сделку в голове.
Шаг 8. Дом готов: приёмка и оформление собственности
Завершение строительства ещё не означает, что на этом сделка закончена. Квартиру нужно принять: проверить состояние отделки и оборудования, зафиксировать возможные недочёты и проконтролировать их устранение.
Параллельно оформляются предусмотренные проектом документы на право собственности. При этом фактическая передача квартиры и получение титула не всегда происходят в один день, поэтому порядок лучше понимать заранее: Поэтому ещё на этапе покупки нужно понимать:
- в какой форме оформляется собственность
- какие документы получает покупатель
- когда они оформляются
- кто сопровождает этот процесс
- какие действия нужны от самого собственника
Если владелец находится в другой стране, часть этих процедур можно провести по доверенности.
Команда CamboInvest на встрече с застройщиком UC88
Как это выглядит для покупателя на практике?
Если собрать весь процесс в одну схему, он выглядит гораздо проще, чем может показаться в начале.
На старте вы выбираете конкретный объект, фиксируете его бронью, подписываете договор с застройщиком и вносите первый платёж. После этого квартира закреплена за вами, а дальше начинается период строительства.
Пока дом строится, вы не просто ждёте ключей: следите за ходом проекта и вносите следующие платежи по согласованному графику. Если покупка проходит с нашим сопровождением, мы присылаем отчёты со стройки, заранее напоминаем о платежах и при необходимости помогаем их провести.
После завершения строительства наступает финальный этап сделки: вы закрываете оставшуюся часть стоимости, принимаете квартиру, устраняются замечания, если они возникли, и оформляются необходимые документы на собственность.
А дальше начинается уже не покупка, а владение недвижимостью. Можно жить в квартире самому, подготовить её к аренде и найти арендатора или передать объект в управление — в зависимости от той стратегии, ради которой вы его покупали.
То есть весь путь можно свести к понятной последовательности: выбор и договор → платежи и строительство → приёмка и оформление → владение и управление.
КЕЙС: от приёмки до первого арендатора — дистанционно
Один из наших клиентов купил квартиру в уже готовом проекте полностью дистанционно. Сам дом был построен, но здание в тот момент ещё проходило регистрационные процедуры.
Ждать окончания регистрации, чтобы начать работать с квартирой, не стали. Клиент оформил доверенность в Москве и отправил её в Камбоджу. Наш представитель по доверенности провёл приёмку, осмотрел квартиру, зафиксировал небольшие недочёты, снял подробный видеоотчёт для собственника, а затем проконтролировал исправления.
После этого клиент попросил помочь подготовить объект к аренде. Через местных партнёров организовали установку кондиционера, закупили мебель и подготовили квартиру к заселению.
Параллельно завершилась регистрация здания, после чего мы инициировали процедуру получения hard title — документа о праве собственности. Получилось, что два процесса шли одновременно: пока оформлялись документы, сама квартира уже готовилась к тому, чтобы приносить доход.
Затем нашли арендатора, вместе с местным юристом подготовили договор, и 15 августа арендатор заехал в квартиру по договору на один год.
Собственнику при этом не пришлось лететь в Камбоджу на приёмку, искать мастеров и мебель, самостоятельно контролировать устранение недостатков, разбираться с оформлением собственности и готовить договор аренды. Клиент занимается своим бизнесом — мы занимаемся его объектом.
Для инвестиционной недвижимости это важная граница: получить ключи ещё не значит закончить инвестиционный процесс. Объект начинает работать тогда, когда он подготовлен к использованию и понятна его дальнейшая модель.
Шаг 9. Что происходит после получения ключей
Если квартира покупалась для себя, дальше всё относительно понятно: собственник может жить в ней постоянно, приезжать несколько раз в год или сочетать личное использование с арендой.
У инвестиционного объекта после получения ключей появляются операционные задачи. Теперь нужно решить:
- кто будет искать арендаторов
- кто будет заселять гостей
- кто будет отвечать на сообщения
- кто будет контролировать оплату
- кто будет решать бытовые вопросы
- кто будет следить за состоянием квартиры
Поэтому формат управления стоит обсуждать ещё до покупки. Тогда можно заранее понимать не только, сколько стоит сам объект, но и как он будет работать после получения ключей и кто будет заниматься им, если собственник живёт в другой стране.
В зависимости от проекта и выбранного формата сопровождения можно передать объект в управление и не заниматься всеми операционными вопросами самостоятельно.
Кто за что отвечает во время сделки
Если максимально упростить процесс, задача покупателя — определить свои цели и бюджет, выбрать подходящий сценарий, изучить и подписать документы и выполнять согласованные финансовые обязательства.
Сопровождающая сторона берёт на себя другую часть работы: подбор и сравнение объектов, взаимодействие с застройщиком, организацию документов, помощь с платежами, контроль этапов строительства, при необходимости дистанционную приёмку и дальнейшую работу с объектом.
Смысл такого разделения не в том, чтобы покупатель «ни во что не вникал». Наоборот, он должен понимать, что происходит с его инвестициями. Но для этого ему не нужно одновременно становиться брокером, юристом, специалистом по международным платежам, техническим приёмщиком и управляющим недвижимостью.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Камбодже?
Здесь важно различать срок самой сделки и срок до получения готовой квартиры.
Если объект уже построен, путь может быть достаточно коротким: выбор, проверка, бронь, договор, оплата, приёмка и оформление собственности.
Если квартира покупается на стадии строительства, между первым платежом и ключами появляется ещё один большой этап: строительство и выполнение графика рассрочки. Например, Time Square 11 уже строится с июня 2026 года, а сдача запланирована на март 2029-го.
Это не означает, что «сделка длится до 2029 года». Покупка оформляется раньше. Просто физический объект будет готов позже, а часть его стоимости выплачивается в течение строительства.
Вся сделка — в одной схеме
Если убрать все детали, получится простой маршрут:
Покупателю не нужно знать весь этот маршрут заранее. Ему нужно знать, что на каждом следующем этапе есть понятный следующий шаг.
