Допустим, у вас есть $70, $120 или $200 тысяч, которые вы готовы вложить в недвижимость. Камбоджа попала в поле зрения — но дальше возникает вполне нормальный вопрос: что здесь вообще покупать и подходит ли этот рынок именно вам?
Ответить на него одной цифрой доходности не получится.
Кому-то нужен стабильный доход от аренды. Кто-то готов ждать 3–5 лет и рассчитывает прежде всего на рост стоимости объекта, а кто-то хочет купить квартиру, которая сначала будет работать как инвестиция, а через несколько лет станет собственным жильём.
Поэтому для начала задайте себе три вопроса:
Что я хочу получить от этих денег? На какой срок я готов их вложить? Какой риск для меня приемлем? Уже потом выбирайте страну, район и конкретную квартиру.
В этой статье разберём Камбоджу именно с этой точки зрения: кому подходит этот рынок, на чём здесь можно зарабатывать, с какой суммы имеет смысл начинать и как отличить инвестиционный объект от просто привлекательной квартиры.
Кому подходит рынок Камбоджи
Камбоджа — развивающийся рынок. В этом одновременно его потенциал и его риск.
Здесь продолжают развиваться города и инфраструктура, приходит иностранный капитал, появляются новые производства, рабочие места, туристические и деловые проекты. Но рынок недвижимости при этом проходит коррекцию, а предложение кондоминиумов остаётся большим.
Поэтому Камбоджа скорее подходит инвестору, который:
- рассматривает инвестицию хотя бы на несколько лет
- хочет добавить в портфель новую географию
- готов принять риски развивающегося рынка
- рассчитывает на аренду, рост стоимости или сочетание этих стратегий
- готов считать реальную экономику объекта, а не ориентироваться только на рекламную доходность
- хочет понимать, кто и почему будет снимать или покупать его квартиру через 3–5 лет
Например, это может быть инвестор, у которого уже есть недвижимость в другой стране и который хочет диверсифицировать капитал.
Или человек, который рассматривает переезд в Камбоджу через несколько лет: сначала квартира сдаётся, позже становится собственным жильём.
Ещё один сценарий — покупка ради арендного дохода с горизонтом в несколько лет, без необходимости быстро выходить из инвестиции.
Кому Камбоджа, скорее всего, не подходит
Если вложенные деньги могут понадобиться через несколько месяцев или год и вам важно иметь возможность быстро продать объект без существенного дисконта, недвижимость в Камбодже, скорее всего, не лучший инструмент.
Осторожнее стоит относиться к рынку и в том случае, если инвестиционное решение строится только вокруг обещанной доходности.
Даже гарантированная арендная программа не отменяет проверки объекта. Важно понимать, кто гарантирует выплаты, на какой срок, на каких условиях и что произойдёт после окончания программы.
Это особенно важно сейчас, когда рынок становится более избирательным: предложение растёт, покупатели осторожнее, а девелоперы постепенно смещаются от спекулятивного high-end в сторону более доступных объектов, рассчитанных на реальный спрос.
В 2025 году Knight Frank фиксировал сдержанный спрос и переход рынка от спекулятивных покупок к более реальному конечному спросу.
Поэтому здесь особенно важны три вещи: цена входа, экономика объекта и будущая ликвидность.
Почему инвесторы вообще смотрят на Камбоджу
Ещё 10–15 лет назад инвестиционную историю Камбоджи во многом можно было описать словами «быстро развивающаяся страна». Сегодня этого аргумента недостаточно.
Камбоджа продолжает расти: строятся дороги и мосты, развиваются порты и логистика, появляются специальные экономические зоны и новые производства. Иностранный капитал приходит не только в недвижимость, но и в промышленность, энергетику, технологии, образование и туризм.
В 2025 году прямые иностранные инвестиции достигли $5,1 млрд. World Bank прогнозирует рост ВВП страны на 3,9% в 2026 году и на 4,9% в 2027-м.
Особенно заметно меняется Пномпень. Растут деловые районы, появляются международные школы, торговые центры, гостиницы и новые жилые проекты. На юге столицы формируется новый городской пояс, а в сентябре 2025 года начал работу Techo International Airport, рассчитанный на первом этапе более чем на 13 млн пассажиров в год.
Но здесь важно не перепутать развитие страны с инвестиционной гарантией. Новый аэропорт сам по себе не делает соседнюю квартиру хорошей инвестицией. Для нас важна другая цепочка: инфраструктура → бизнес → рабочие места → новые жители → спрос на жильё.
То же самое относится к дорогам, школам, торговым центрам и новым деловым кварталам. Мы смотрим не только на то, что построят, но и на то, кого это приведёт в район и почему этим людям понадобится жильё именно здесь.
Особенно заметно меняется Пномпень. Растут деловые районы, появляются международные школы, торговые центры, гостиницы и новые жилые проекты. На юге столицы формируется новый городской пояс, а в сентябре 2025 года начал работу Techo International Airport, рассчитанный на первом этапе более чем на 13 млн пассажиров в год.
Но здесь важно не перепутать развитие страны с инвестиционной гарантией. Новый аэропорт сам по себе не делает соседнюю квартиру хорошей инвестицией. Для нас важна другая цепочка: инфраструктура → бизнес → рабочие места → новые жители → спрос на жильё.
То же самое относится к дорогам, школам, торговым центрам и новым деловым кварталам. Мы смотрим не только на то, что построят, но и на то, кого это приведёт в район и почему этим людям понадобится жильё именно здесь.
Что происходит с предложением. На фоне развития города предложение недвижимости тоже растёт. По данным Knight Frank, к концу 2025 года предложение кондоминиумов в Пномпене достигло 63 334 единиц — на 9,6% больше, чем во второй половине 2024 года.
Если район развивается, но одновременно в нём строится десять жилых комплексов с сотнями похожих студий, владельцы этих квартир будут конкурировать между собой и за арендаторов, и за будущих покупателей.
Что Камбоджа вырастет понятно, интересно, кто через 3–5 лет захочет снять или купить именно мою квартиру — и почему выберет её среди других?
На чём можно заработать в недвижимости Камбоджи: три стратегии инвестирования
До выбора конкретного проекта стоит определиться, откуда вообще должна появиться ваша прибыль.
Условно есть три основные стратегии.
01. Купить ради арендного дохода
Самая понятная модель: купить квартиру, сдать её и получать денежный поток.
Здесь особенно важны уже существующий спрос, близость к офисам, международным школам, торговым центрам и другим точкам притяжения, формат квартиры и количество конкурирующих объектов.
И здесь есть одна распространённая ловушка — считать рекламную доходность реальным заработком инвестора.
Допустим, квартира стоит $70 тысяч и сдаётся за $500 в месяц.
На бумаге получается:
$500 × 12 = $6 000 в год.
$6 000 / $70 000 = 8,6% годовых.
Но эти $6 тысяч инвестор не обязательно получит на руки.
Квартира может часть года простаивать. Управляющая компания возьмёт комиссию. Есть service charge, расходы на ремонт и содержание, возможные затраты на поиск арендатора и налоги.
Поэтому считать нужно не только gross yield, но и net yield:
арендная плата
→ минус простой квартиры
→ минус управление
→ минус обслуживание здания
→ минус содержание и ремонт
→ минус налоги и другие расходы
→ чистый денежный поток инвестора
Именно эту цифру имеет смысл сравнивать с другими вариантами вложения денег.
Условная схема выглядит так:
Именно его имеет смысл сравнивать с альтернативными способами вложения денег.
Пример с $500 в месяц выше — только иллюстрация расчёта, а не прогноз доходности конкретной квартиры.
02. Купить ради роста стоимости
Здесь инвестор зарабатывает прежде всего на разнице между ценой покупки и ценой продажи. Важно понимать заране, почему через 3–5 лет следующий покупатель должен заплатить за эту квартиру больше, чем вы сегодня?
Причиной может стать развитие района, новая транспортная связь, рост числа рабочих мест, появление коммерческой инфраструктуры или ограниченное предложение определённого типа жилья.
Но просто фразы «район развивается» недостаточно.
Если вместе с новой инфраструктурой вокруг появляются тысячи похожих квартир, рост спроса может сопровождаться таким же ростом предложения.
Поэтому при ставке на капитализацию мы смотрим не только на будущие изменения района, но и на будущую конкуренцию.
03. Купить для инвестиций и будущего проживания
Эта стратегия подходит тем, кто рассматривает Камбоджу не только как рынок капитала.
Например, вы планируете через несколько лет проводить часть года в Пномпене. Тогда сегодня квартира может сдаваться, а позже использоваться вами.
Критерии выбора меняются: кроме доходности становятся важны район, транспорт, магазины, кафе, качество здания, планировка и инфраструктура вокруг.
Такой объект необязательно окажется самым доходным на рынке, зато он решает сразу две задачи.
С какой суммы можно начать инвестировать
На рынке можно найти недвижимость дешевле $50 тысяч, но сама по себе дешёвая квартира — ещё не дешёвая инвестиция.
Если объект трудно сдавать, рядом десятки похожих предложений, а через несколько лет его сложно перепродать, низкая цена просто фиксирует проблему на входе.
Поэтому смотрим не в общем, что можно купить на мои деньги, а думаем, какую инвестиционную задачу можно решить с моим бюджетом?
Условно рынок можно разделить на несколько диапазонов:
Это не жёсткие границы. Один удачный объект за $90 тысяч вполне может оказаться интереснее объекта за $150 тысяч.
Бюджет определяет количество вариантов, но не качество инвестиции.
Если у вас $50–70 тысяч: первый вход
В этом диапазоне уже можно смотреть компактные квартиры в Пномпене — как готовые, так и строящиеся. Здесь обычно приходится выбирать, что важнее: площадь, этаж, вид, локация, состояние квартиры или цена.
На этом бюджете особенно важно не пытаться купить максимум квадратных метров за минимум денег.
Гораздо полезнее подумать: кто будет жить в этой квартире, сколько он сможет платить и с какими объектами ваша квартира будет конкурировать?
Например, квартира за $55 тысяч может оказаться интереснее квартиры за $70 тысяч, если её проще сдавать и продавать. И наоборот: более дешёвый объект на слабой локации может годами конкурировать с десятками похожих квартир.
Например, на рынке встречаются предложения в Urban Village Phase 2 примерно от $35 тысяч, а 1-спальные квартиры — примерно от $55–56 тысяч.
Примеры объектов до $100 000. Такой бюджет подойдёт инвестору, который хочет начать с относительно небольшого капитала и при этом купить не просто квадратные метры, а объект с понятным потенциальным спросом.
Time Square 11 · BKK3
1 спальня · 45 м² gross / 33 м² net · $64 152
В Time Square 11 самые доступные юниты на нижних этажах уже проданы. Сейчас самый недорогой доступный вариант — юнит 36C1: компактная 1-bedroom площадью 45 м² gross / 33 м² net.
Цена по прайсу — $71 280, после скидки 10% — $64 152.
1 спальня · 45 м² gross / 33 м² net · $64 152
В Time Square 11 самые доступные юниты на нижних этажах уже проданы. Сейчас самый недорогой доступный вариант — юнит 36C1: компактная 1-bedroom площадью 45 м² gross / 33 м² net.
Цена по прайсу — $71 280, после скидки 10% — $64 152.
В квартире предусмотрены готовая отделка и встроенная кухня, поэтому после сдачи её можно рассматривать как для собственного проживания, так и для аренды.
При этом все $64 тысячи не нужно вносить сразу: 20% — первоначальный взнос, 40% выплачиваются в период строительства и ещё 40% — при сдаче проекта.
Для инвестора такая схема важна не только тем, что позволяет распределить капитал во времени. Поэтапная оплата снижает риски покупки на этапе строительства: вы видите, как продвигается проект, следите за строительством и вносите значительную часть стоимости уже по мере его готовности.
Что здесь покупает инвестор: один из самых доступных на сегодня входов в Time Square 11, квартиру в BKK3 по цене заметно ниже BKK1 и возможность не замораживать всю сумму на старте.
При этом все $64 тысячи не нужно вносить сразу: 20% — первоначальный взнос, 40% выплачиваются в период строительства и ещё 40% — при сдаче проекта.
Для инвестора такая схема важна не только тем, что позволяет распределить капитал во времени. Поэтапная оплата снижает риски покупки на этапе строительства: вы видите, как продвигается проект, следите за строительством и вносите значительную часть стоимости уже по мере его готовности.
Что здесь покупает инвестор: один из самых доступных на сегодня входов в Time Square 11, квартиру в BKK3 по цене заметно ниже BKK1 и возможность не замораживать всю сумму на старте.
Urban Village Phase 2 · юг Пномпеня
Компактные студии и 1-bedroom · ориентир от $50–70 тысяч
Другой сценарий — комплекс Urban Village Phase 2 на юге Пномпеня.
Здесь инвестиционная логика другая: проект уже построен, инфраструктура работает, рядом находится Factory Phnom Penh, а сам Urban Village развивается как большое mixed-use community с кафе, спортом, коворкингами и общественными пространствами.
Компактные студии и 1-bedroom · ориентир от $50–70 тысяч
Другой сценарий — комплекс Urban Village Phase 2 на юге Пномпеня.
Здесь инвестиционная логика другая: проект уже построен, инфраструктура работает, рядом находится Factory Phnom Penh, а сам Urban Village развивается как большое mixed-use community с кафе, спортом, коворкингами и общественными пространствами.
На вторичном рынке здесь встречаются компактные объекты примерно от $35 тысяч, а в диапазоне $50–70 тысяч выбор становится шире.
То есть при одном бюджете инвестор уже может выбирать между двумя принципиально разными сценариями — строящийся объект и ставка на будущий рост — или готовая квартира, которую можно использовать сразу:
Что здесь покупает инвестор: готовый актив в большом жилом комьюнити на южной оси развития Пномпеня.
То есть при одном бюджете инвестор уже может выбирать между двумя принципиально разными сценариями — строящийся объект и ставка на будущий рост — или готовая квартира, которую можно использовать сразу:
- Time Square 11 — ставка на вход на этапе строительства и распределение платежей;
- Urban Village — готовый объект и сформированная среда вокруг.
Что здесь покупает инвестор: готовый актив в большом жилом комьюнити на южной оси развития Пномпеня.
Если у вас $100–150 тысяч: больше пространства для выбора
Здесь пространство для выбора становится заметно шире. Можно заплатить за более сильную локацию, увеличить площадь или выбрать другую инвестиционную модель.
Поэтому можно выбирать, за что именно вы хотите доплатить.
Например, объект с чуть меньшей потенциальной доходностью может оказаться привлекательнее, если его проще сдать и перепродать.
Примеры объектов от $100 000. На этом уровне появляется принципиально больше возможностей. Инвестор уже может выбирать не только между площадью и этажом, но и между городской недвижимостью, премиальной локацией и гостиничной моделью с гарантированным доходом.
Time Square 9 · BKK1
1 спальня · 75 м² gross / 56 м² net · $122 310
Time Square 9 · BKK1
1 спальня · 75 м² gross / 56 м² net · $122 310
Time Square 9 расположен не просто в BKK1, а рядом с Монументом Независимости в 2-х минутах ходьбы — в одной из самых востребованных и дорогих частей центра Пномпеня. Это та локация, где особенно ценятся близость к деловому центру, ресторанам, международной инфраструктуре и ключевым городским точкам.
Один из актуальных вариантов — 26H, 1-bedroom площадью 75 м² gross / 56 м² net.
Цена по прайсу — $148 600. После скидки 15% и дополнительной скидки $4 000 финальная цена составляет $122 310.
Здесь важен и сам этаж. Квартиры выше в башне обычно более ликвидны: они пользуются большим спросом у арендаторов, позволяют рассчитывать на более высокую ставку аренды и часто лучше воспринимаются покупателями при перепродаже.
У 26H есть ещё одно сильное преимущество — панорамный вид на современный центр Пномпеня, который добавляет объекту ценности как для проживания, так и для аренды.
Что здесь покупает инвестор: не просто квартиру в BKK1, а высокий этаж в одной из самых сильных микролокаций Пномпеня — рядом с Монументом Независимости, с панорамным видом и хорошим потенциалом ликвидности при аренде и последующей перепродаже.
Time Square 9 · ещё один вариант
1 спальня · 60 м² gross / 40 м² net · $91 076
В Time Square 9 есть и более доступный вариант — 20S на 20-м этаже, 1-bedroom площадью 60 м² gross / 40 м² net.
Цена по прайсу — $112 440, специальная цена — $91 076. Экономия относительно текущего прайса составляет $21 364.
Один из актуальных вариантов — 26H, 1-bedroom площадью 75 м² gross / 56 м² net.
Цена по прайсу — $148 600. После скидки 15% и дополнительной скидки $4 000 финальная цена составляет $122 310.
Здесь важен и сам этаж. Квартиры выше в башне обычно более ликвидны: они пользуются большим спросом у арендаторов, позволяют рассчитывать на более высокую ставку аренды и часто лучше воспринимаются покупателями при перепродаже.
У 26H есть ещё одно сильное преимущество — панорамный вид на современный центр Пномпеня, который добавляет объекту ценности как для проживания, так и для аренды.
Что здесь покупает инвестор: не просто квартиру в BKK1, а высокий этаж в одной из самых сильных микролокаций Пномпеня — рядом с Монументом Независимости, с панорамным видом и хорошим потенциалом ликвидности при аренде и последующей перепродаже.
Time Square 9 · ещё один вариант
1 спальня · 60 м² gross / 40 м² net · $91 076
В Time Square 9 есть и более доступный вариант — 20S на 20-м этаже, 1-bedroom площадью 60 м² gross / 40 м² net.
Цена по прайсу — $112 440, специальная цена — $91 076. Экономия относительно текущего прайса составляет $21 364.
Это интересный пример того, что войти в BKK1 сегодня можно и с бюджетом до $100 тысяч — причём речь идёт не о студии или нижнем этаже, а о полноценной 1-bedroom на 20-м этаже.
Сам Time Square 9 расположен в одной из самых сильных микролокаций BKK1 — на Street 278, примерно в двух минутах ходьбы от Монумента Независимости.
Что здесь покупает инвестор: полноценную 1-bedroom на высоком этаже в самом центре Пномпеня с ценой входа ниже $100 тысяч. Такой формат можно рассматривать и под будущую аренду, и под перепродажу после завершения строительства.
UC88 Wyndham Garden · BKK1
Студия от $137 000 · 1-bedroom от $149 000
Сам Time Square 9 расположен в одной из самых сильных микролокаций BKK1 — на Street 278, примерно в двух минутах ходьбы от Монумента Независимости.
Что здесь покупает инвестор: полноценную 1-bedroom на высоком этаже в самом центре Пномпеня с ценой входа ниже $100 тысяч. Такой формат можно рассматривать и под будущую аренду, и под перепродажу после завершения строительства.
UC88 Wyndham Garden · BKK1
Студия от $137 000 · 1-bedroom от $149 000
С тем же бюджетом можно выбрать совсем другую модель, если нужен максимально пассивный формат.
В UC88 Wyndham Garden покупатель приобретает гостиничную резиденцию, которая передаётся в профессиональное управление.
Студии начинаются примерно от $137 тысяч, 1-спальный юнит — от $149 тысяч. В зависимости от выбранной программы предлагаются условия гарантированного дохода до 8% годовых сроком до 10 лет.
В UC88 Wyndham Garden покупатель приобретает гостиничную резиденцию, которая передаётся в профессиональное управление.
Студии начинаются примерно от $137 тысяч, 1-спальный юнит — от $149 тысяч. В зависимости от выбранной программы предлагаются условия гарантированного дохода до 8% годовых сроком до 10 лет.
Здесь инвестор платит не только за недвижимость, но и за другой формат владения: ему не нужно самостоятельно искать арендаторов, заниматься бронированиями и операционным управлением объектом.
Но гарантированную программу тоже нужно проверять как инвестиционный продукт: кто отвечает за выплаты, какие условия прописаны в договоре и что произойдёт с доходностью после окончания программы.
Один бюджет — разные стратегии
Именно на этом уровне особенно хорошо видно, почему выбирать недвижимость только по цене неправильно.
Например, $140 тысяч можно вложить в Time Square 9 — и сделать ставку на премиальную городскую локацию BKK1 и потенциальный рост стоимости или в UC88 Wyndham Garden — и выбрать гостиничную модель с профессиональным управлением и гарантированной программой доходности.
Решение зависит от того, чего вы хотите получить от этих $140 тысяч: рост стоимости, арендный поток или максимально пассивную инвестиционную модель?
Но гарантированную программу тоже нужно проверять как инвестиционный продукт: кто отвечает за выплаты, какие условия прописаны в договоре и что произойдёт с доходностью после окончания программы.
Один бюджет — разные стратегии
Именно на этом уровне особенно хорошо видно, почему выбирать недвижимость только по цене неправильно.
Например, $140 тысяч можно вложить в Time Square 9 — и сделать ставку на премиальную городскую локацию BKK1 и потенциальный рост стоимости или в UC88 Wyndham Garden — и выбрать гостиничную модель с профессиональным управлением и гарантированной программой доходности.
Решение зависит от того, чего вы хотите получить от этих $140 тысяч: рост стоимости, арендный поток или максимально пассивную инвестиционную модель?
Если у вас $200 тысяч и больше: премиальная стратегия
Больший бюджет открывает premium-сегмент, крупные квартиры, курортную недвижимость и возможность распределить капитал между несколькими объектами. Но увеличение бюджета не делает инвестицию автоматически безопаснее.
Большая квартира за $250 тысяч может иметь более узкий круг арендаторов и покупателей, чем два компактных объекта.
С другой стороны, редкий качественный формат может оказаться менее подвержен конкуренции, чем очередная типовая студия.
Поэтому при большом бюджете стоит считать уже не только отдельный объект, но и структуру вложений: учитывать расходы на оформление сделки, юридическую проверку, меблировку и ремонт, если они нужны, обслуживание здания, управление арендой и резерв на периоды простоя.
Просторные апартаменты и курортная недвижимость. С ростом бюджета выбор становится шире не только по площади и классу объекта. Появляется возможность выбирать между разными моделями недвижимости: большой городской резиденцией, гостиничным объектом, курортным бунгало или собственной виллой. Здесь придётся определиться, за что именно вы готовы платить больше.
UC88 Wyndham Garden · 2 спальни
106 м² · от $244 000
В UC88 Wyndham Garden двухкомнатные резиденции площадью от 106 м² начинаются примерно от $244 тысяч.
UC88 Wyndham Garden · 2 спальни
106 м² · от $244 000
В UC88 Wyndham Garden двухкомнатные резиденции площадью от 106 м² начинаются примерно от $244 тысяч.
По сравнению со студией или компактной 1-bedroom это уже другой продукт: выше стоимость входа и потенциально уже круг арендаторов, но сама квартира рассчитана на другой сегмент гостиничного спроса — гостей, которым нужны большая площадь и полноценный формат с двумя спальнями.
Поэтому выбирать такой объект только по принципу «больше площадь — больше доход» неправильно. Здесь нужно отдельно считать, насколько спрос на более крупный формат компенсирует более высокий чек покупки.
Для инвестора это возможность работать с той же гостиничной моделью Wyndham Garden, но через другой класс недвижимости.
Другой сценарий при сопоставимом бюджете — курортный объект.
Xanadu Resort · Koh Rong Samloem
Готовые курортные резиденции от $160 866
Поэтому выбирать такой объект только по принципу «больше площадь — больше доход» неправильно. Здесь нужно отдельно считать, насколько спрос на более крупный формат компенсирует более высокий чек покупки.
Для инвестора это возможность работать с той же гостиничной моделью Wyndham Garden, но через другой класс недвижимости.
Другой сценарий при сопоставимом бюджете — курортный объект.
Xanadu Resort · Koh Rong Samloem
Готовые курортные резиденции от $160 866
В Xanadu Resort на Koh Rong Samloem готовые бунгало начинаются примерно от $160 866. Поэтому часть вариантов попадает ещё в диапазон $150–200 тысяч, хотя по своей инвестиционной логике это уже совсем другой класс недвижимости.
Xanadu Resort — готовый курорт, где бунгало приобретается прежде всего как инвестиционный объект для работы в гостиничной программе.
По условиям проекта действует программа гарантированного дохода 8% годовых первые три года, после чего предусмотрено распределение чистой прибыли 50/50 в рамках договора управления.
Например, среди доступных вариантов:
В отличие от городской квартиры, здесь спрос формируют прежде всего гости курорта, а операционное управление объектом связано с гостиничной моделью.
По условиям проекта действует программа гарантированного дохода 8% годовых первые три года, после чего предусмотрено распределение чистой прибыли 50/50 в рамках договора управления.
Например, среди доступных вариантов:
- Bungalow G3 — около $182 тысяч;
- Bungalow G4 — около $239 тысяч.
В отличие от городской квартиры, здесь спрос формируют прежде всего гости курорта, а операционное управление объектом связано с гостиничной моделью.
Личное использование возможно, но количество таких дней ограничено условиями программы и распределяется в течение года. Поэтому покупать бунгало в Xanadu прежде всего как собственную резиденцию для регулярного отдыха было бы неправильно. Возможность приехать самому здесь скорее дополнительный бонус.
Инвестиционная логика Xanadu: купить готовый курортный объект, передать его в гостиничную программу и получать доход без самостоятельного управления арендой.
Инвестиционная логика Xanadu: купить готовый курортный объект, передать его в гостиничную программу и получать доход без самостоятельного управления арендой.
Xanadu: премиальные виллы
Если бюджет превышает $500 тысяч, в Xanadu появляется уже другой класс недвижимости — отдельные виллы.
Например:
Это уже совсем другая инвестиционная стратегия, не будем переносить на виллы ту же логику, что и на бунгало.
У владельца уже может быть два полноценных сценария.
Первый — инвестиционный: приобрести виллу, передавать её в управление и получать доход от размещения гостей.
Второй — lifestyle: купить недвижимость прежде всего для себя и использовать как собственную резиденцию на острове. В таком случае инвестиционная составляющая может вообще не быть главным критерием выбора.
Поэтому виллу имеет смысл оценивать не как «большую квартиру, которая должна приносить больше». Здесь на первый план выходят редкость локации, приватность, качество самой недвижимости и то, как владелец собирается ею пользоваться.
Это хороший пример того, как с ростом бюджета меняется сам подход к выбору: инвестор выбирает уже не только потенциальную доходность, но и тип актива, модель управления и сценарий владения.
Если бюджет превышает $500 тысяч, в Xanadu появляется уже другой класс недвижимости — отдельные виллы.
Например:
- Princess Villa A — около $621 тысяч, 180 м²
- Princess Villa B — около $807–819 тысяч, 193 м²
- Queen Villa C — около $1,13 млн, 277 м²
- Queen Villa D — около $1,4 млн, 338 м²
- King Villa E — около $4,05 млн, 450 м²
- King Villa F — около $4,66 млн, 517 м²
Это уже совсем другая инвестиционная стратегия, не будем переносить на виллы ту же логику, что и на бунгало.
У владельца уже может быть два полноценных сценария.
Первый — инвестиционный: приобрести виллу, передавать её в управление и получать доход от размещения гостей.
Второй — lifestyle: купить недвижимость прежде всего для себя и использовать как собственную резиденцию на острове. В таком случае инвестиционная составляющая может вообще не быть главным критерием выбора.
Поэтому виллу имеет смысл оценивать не как «большую квартиру, которая должна приносить больше». Здесь на первый план выходят редкость локации, приватность, качество самой недвижимости и то, как владелец собирается ею пользоваться.
Это хороший пример того, как с ростом бюджета меняется сам подход к выбору: инвестор выбирает уже не только потенциальную доходность, но и тип актива, модель управления и сценарий владения.
Как соотнести бюджет и инвестиционную стратегию
Если собрать все варианты в одну картину, получится примерно такая матрица:
Один и тот же бюджет в Камбодже можно вложить совершенно по-разному. За $140 тысяч можно купить городскую недвижимость в BKK1 и делать ставку на рост стоимости. Можно выбрать гостиничный объект с гарантированной программой доходности. А при бюджете около $200 тысяч можно рассматривать уже готовую курортную резиденцию.
Цена квартиры — ещё не весь бюджет инвестиции. Если квартира стоит $70 тысяч, это не всегда означает, что для инвестиции вам достаточно ровно $70 тысяч.
До покупки стоит заранее учесть возможные расходы на:
- оформление сделки
- юридическую проверку
- мебель и ремонт, если они нужны
- обслуживание здания
- управление арендой
- налоги
- период без арендатора
- будущую продажу объекта
Конкретные расходы зависят от проекта и структуры сделки. Но резерв лучше посчитать заранее, чем обнаружить дополнительные затраты уже после покупки.
Почему мы обычно смотрим на горизонт 3–5 лет
Недвижимость плохо подходит для стратегии «купить сегодня — обязательно выгодно продать через несколько месяцев».
Арендному объекту нужно время, чтобы накопить денежный поток.
Квартире на этапе строительства — чтобы проект был завершён.
Новому району — чтобы инфраструктура начала действительно влиять на спрос.
А инвестору при продаже — чтобы найти следующего покупателя и выйти из сделки на приемлемых условиях.
Поэтому горизонт 3–5 лет даёт инвестиционной гипотезе время сработать. Это не означает, что любой объект через пять лет обязательно подорожает. Наоборот: чем длиннее горизонт, тем важнее качество самого актива и его способность сохранять спрос.
Семь вопросов, которые стоит задать до покупки любой квартиры
До того как считать потенциальную прибыль, полезно попробовать найти причины, по которым инвестиция может не сработать. Мы обычно смотрим на семь вещей.
1. Кто будет арендатором или следующим покупателем?
Экспаты, сотрудники компаний, местные жители, студенты, туристы — это разные аудитории с разными бюджетами и требованиями.
Формулировки «квартира подходит всем» лучше избегать. Обычно это означает, что конкретного покупателя или арендатора никто не определил.
2. Почему этому человеку нужен именно этот район?
Офисы, школы, торговые центры, университеты, транспорт, рестораны и другие точки притяжения зачастую важнее бассейна на крыше и красивого лобби.
3. Сколько похожих квартир уже есть рядом?
Если одновременно с вашей квартирой сдаются ещё 50 таких же студий, придётся конкурировать ценой, ремонтом, видом, этажом или условиями аренды.
4. Что построят рядом в следующие несколько лет?
Сегодняшнее предложение — только половина картины. Если через два года рядом появятся несколько новых проектов с сотнями аналогичных квартир, экономика вашей инвестиции может измениться.
5. Кто девелопер?
Сколько проектов он уже завершил? Были ли задержки? Как выглядят здания через несколько лет после сдачи? Кто занимается эксплуатацией?
Для объекта на этапе строительства это не менее важно, чем цена квадратного метра.
6. Сколько квартира будет реально стоить вам во время владения?
Нужно учитывать не только цену покупки и ожидаемую аренду, но и обслуживание, управление, ремонт, налоги и возможный простой.
7. Что произойдёт, если наш прогноз окажется слишком оптимистичным?
Один из самых полезных инвестиционных вопросов.
Если аренда будет на 20% ниже ожидаемой — объект всё ещё имеет смысл?
Если район будет развиваться медленнее — сможете ли вы держать квартиру дольше? Knight Frank как раз показывает, почему этот вопрос уже нельзя игнорировать: в Пномпене растёт предложение, а структура будущих запусков смещается в сторону более доступного сегмента. В некоторых периферийных районах формируется значительный объём нового предложения, причём часть проектов ожидается после 2027–2028 годов.
Если рядом появится сильный конкурент — чем ваш объект будет отличаться?
Поэтому ликвидность объекта начинается задолго до момента его продажи.
При хорошей инвестиции не обязательно всё идёт по идеальному сценарию. Хорошая инвестиция остаётся разумной, даже если часть предположений не сработала.
Что нужно проверить иностранному инвестору
Для иностранного покупателя есть ещё один обязательный уровень проверки — юридический.
Камбоджийское законодательство не позволяет иностранцам напрямую владеть землёй. При этом иностранцы могут владеть отдельными юнитами в co-owned buildings при соблюдении установленных требований.
Поэтому перед покупкой квартиры важно проверить:
- какой именно титул получает покупатель
- зарегистрировано ли право собственности
- соблюдена ли иностранная квота
- кто юридически владеет землёй
- какие документы есть у проекта
- кто является девелопером и какие проекты он уже завершил
- кто будет управлять зданием
- сколько будет стоить содержание недвижимости
Для квартир особенно важен Strata Title — зарегистрированное право собственности на конкретный юнит.
Council for the Development of Cambodia также подчёркивает важность проверки права собственности и документов на недвижимость.
Поэтому юридическая проверка здесь — не формальность после выбора квартиры, а часть самого инвестиционного решения.
Так стоит ли инвестировать в недвижимость Камбоджи?
Камбоджа может быть интересным рынком для инвестора, но не потому, что здесь «всё будет расти».
Рынок сейчас требует большей избирательности. Пномпень продолжает развиваться, иностранные инвестиции остаются значимым фактором экономики, инфраструктура меняет город, но одновременно рынок недвижимости проходит коррекцию и сталкивается с большим предложением.
Именно поэтому сегодня особенно важен не сам факт покупки недвижимости в Камбодже, а качество инвестиционного решения.
Условно можно двигаться так: цель → бюджет → стратегия → локация → конкретный объект → расчёт доходности → юридическая проверка.
$50–70 тысяч могут быть достаточными для первого входа. $100–150 тысяч дают больше свободы при выборе. $200 тысяч и выше позволяют строить более сложные стратегии.
Но ни один бюджет не ответит за вас: что вы хотите получить от этих денег через три–пять лет?
Если ответ понятен, выбрать подходящий объект значительно проще.
Если ответа пока нет, начинать стоит не с просмотра квартир, а с определения инвестиционной задачи.
Если хотите понять, какая стратегия подходит именно вам, мы можем подобрать варианты в Камбодже под ваш бюджет, инвестиционную цель и горизонт — и оценить не только цену объекта, но и его потенциальную доходность, ликвидность и риски.
👉 Напишите нам в лс в телеграме https://t.me/camboinvestor или по номеру телефона +7 916 999 27 58 в любом мессенджере: бюджет, инвестиционный горизонт и результат, который хотите получить.
Например:
«Есть $100 тысяч. Хочу держать объект около пяти лет, получать аренду и иметь возможность затем продать его без сильного дисконта».
Или:
«Есть $150 тысяч. Не хочу самостоятельно заниматься арендаторами, нужен максимально пассивный вариант».
Мы сможем подобрать несколько сценариев и показать по каждому:
После этого уже можно сравнивать конкретные квартиры.
Условно можно двигаться так: цель → бюджет → стратегия → локация → конкретный объект → расчёт доходности → юридическая проверка.
$50–70 тысяч могут быть достаточными для первого входа. $100–150 тысяч дают больше свободы при выборе. $200 тысяч и выше позволяют строить более сложные стратегии.
Но ни один бюджет не ответит за вас: что вы хотите получить от этих денег через три–пять лет?
Если ответ понятен, выбрать подходящий объект значительно проще.
Если ответа пока нет, начинать стоит не с просмотра квартир, а с определения инвестиционной задачи.
Если хотите понять, какая стратегия подходит именно вам, мы можем подобрать варианты в Камбодже под ваш бюджет, инвестиционную цель и горизонт — и оценить не только цену объекта, но и его потенциальную доходность, ликвидность и риски.
👉 Напишите нам в лс в телеграме https://t.me/camboinvestor или по номеру телефона +7 916 999 27 58 в любом мессенджере: бюджет, инвестиционный горизонт и результат, который хотите получить.
Например:
«Есть $100 тысяч. Хочу держать объект около пяти лет, получать аренду и иметь возможность затем продать его без сильного дисконта».
Или:
«Есть $150 тысяч. Не хочу самостоятельно заниматься арендаторами, нужен максимально пассивный вариант».
Мы сможем подобрать несколько сценариев и показать по каждому:
- сколько денег потребуется на входе;
- на чём должна заработать инвестиция;
- кто потенциальный арендатор или следующий покупатель;
- какие расходы нужно учитывать;
- что влияет на будущую ликвидность;
- какие риски мы видим.
После этого уже можно сравнивать конкретные квартиры.
